Kaufnebenkosten Immobilie 2026 nach Bundesland

• Grunderwerbsteuer: Die Länder legen den Satz selbst fest, er liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 %. Sie ist der größte Posten. Alle Sätze stehen in der Übersicht nach Bundesland.
• Notar und Grundbuch: Beurkundung, Vollzug und Eintragung richten sich nach dem GNotKG. Die Gebühren sinken prozentual mit dem Kaufpreis, als Schätzung gelten 1,5 %. Dazu kommen die Kosten einer Grundschuld, wenn du finanzierst.
• Maklercourtage: Üblich sind 7,14 % inklusive Umsatzsteuer (Hamburg 6,25 %), aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Sie fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist.

Die Prozentwerte beziehen sich auf den Kaufpreis. Der Betrag gilt für 350.000 € ohne Makler. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist der Käuferanteil der Courtage auf die Hälfte gedeckelt, bei Mehrfamilienhäusern nicht.

Notar und Grundbuch sind mit 1,5 % pauschal angesetzt, der reale Wert liegt bei größeren Kaufpreisen eher darunter. MFH steht für Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt.

Bei einer vermieteten Immobilie sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern Anschaffungskosten. Sie werden im Verhältnis der Verkehrswerte auf Grund und Gebäude verteilt. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben, der Gebäudeanteil läuft über die AfA: 2 % pro Jahr für Gebäude ab Baujahr 1925, 2,5 % davor und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Die Kosten einer Grundschuld für die Finanzierung sind dagegen Finanzierungskosten und als Werbungskosten abziehbar. Die konkrete Aufteilung klärst du mit deinem Steuerberater.

Die Bruttomietrendite ignoriert die Kaufnebenkosten, die Nettomietrendite rechnet sie in die Investition ein. Bei 5,0 % Bruttorendite ergeben 5 % Nebenkosten 4,76 %, 8 % Nebenkosten 4,63 %, bevor Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Wie das Zusammenspiel funktioniert, zeigt der Artikel zur Nettomietrendite. Für das Eigenkapital gilt die Faustregel aus dem Beitrag Wie viel Eigenkapital für eine Immobilie.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026?

Ohne Makler liegen sie zwischen 5,0 % (Bayern) und 8,0 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) vom Kaufpreis. Mit Maklercourtage kommen je nach Bundesland und Objektart bis zu rund 6 Prozentpunkte dazu. Auf 350.000 € sind das 17.500 € bis 28.000 € ohne Makler.

Kann man Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei vermieteten Immobilien zählen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zu den Anschaffungskosten. Sie werden auf Grund und Gebäude aufgeteilt, und der Gebäudeanteil wird über die AfA abgeschrieben, in der Regel mit 2 % pro Jahr, bei Fertigstellung ab 2023 mit 3 %. Bei selbst genutzten Immobilien sind sie nicht absetzbar.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020: Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte der Gesamtcourtage (§§ 656c, 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke gilt die Deckelung nicht, dort ist der ortsübliche Käuferanteil möglich.

Sind Kaufnebenkosten verhandelbar?

Die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt. Verhandelbar ist nur die Maklercourtage, und sie entfällt, wenn du ohne Makler oder direkt vom Eigentümer kaufst. Bei der Grunderwerbsteuer hilft eine realistische Aufteilung des Kaufpreises, weil auf mitverkaufte bewegliche Sachen wie eine Einbauküche keine Steuer anfällt.

Muss ich die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen?

Banken verlangen in der Regel, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen. Eine Finanzierung über 100 % des Kaufpreises ist möglich, die Nebenkosten trägst du dann trotzdem selbst. Eine 110-%-Finanzierung schließt sie ein, ist aber teurer.

Hinweis: keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Sätze geben den Rechtsstand 2026 wieder, Einzelfälle klärst du mit Notar oder Steuerberater.