Top 14 deutsche Städte — Mietrendite 2026
Bruttomietrendite — sortiert
Sortiert nach durchschnittlicher Bruttomietrendite (Mittel aus Min und Max). Faktoren stehen invers zur Rendite: Faktor 18 entspricht 5,6 %, Faktor 30 entspricht 3,3 %.
| # | Stadt | Klasse | Brutto | Faktor | GrESt |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Essen | B-Lage | 4,3 %–5,8 % | 17–23 | 6,5 % |
| 2 | Dortmund | B-Lage | 4,2 %–5,5 % | 18–24 | 6,5 % |
| 3 | Leipzig | B-Lage | 4,0 %–5,5 % | 18–25 | 5,5 % |
| 4 | Bremen | B-Stadt | 4,0 %–5,3 % | 19–25 | 5,0 % |
| 5 | Hannover | B-Stadt | 3,8 %–5,0 % | 20–26 | 5,0 % |
| 6 | Dresden | B-Stadt | 3,7 %–5,0 % | 20–27 | 5,5 % |
| 7 | Köln | B-Stadt | 3,6 %–4,5 % | 22–28 | 6,5 % |
| 8 | Nürnberg | B-Stadt | 3,6 %–4,5 % | 22–28 | 3,5 % |
| 9 | Berlin | A-Lage | 3,3 %–4,3 % | 23–30 | 6,0 % |
| 10 | Düsseldorf | B-Stadt | 3,3 %–4,3 % | 23–30 | 6,5 % |
| 11 | Hamburg | A-Lage | 3,3 %–4,2 % | 24–30 | 5,5 % |
| 12 | Stuttgart | B-Stadt | 3,3 %–4,2 % | 24–30 | 5,0 % |
| 13 | Erlangen | B-Stadt | 3,3 %–4,2 % | 24–30 | 3,5 % |
| 14 | Frankfurt am Main | A-Lage | 3,2 %–4,2 % | 24–31 | 6,0 % |
| 15 | München | A-Lage | 2,9 %–3,6 % | 28–35 | 3,5 % |
So liest du das Ranking richtig
Hohe Bruttomietrendite ist nicht automatisch die bessere Anlage. Das Ranking ist eine reine Cashflow-Sortierung — es ignoriert Wertentwicklung, Sanierungsstau, demografische Trends und die persönliche Steuerlast.
- Top 4 (Essen, Dortmund, Leipzig, Bremen) — hoher laufender Cashflow, dafür mehr Risiko bei Mieterstruktur und Wertentwicklung.
- Mitte (Dresden, Hannover, Köln, Düsseldorf, Nürnberg) — solide B-Lagen mit ausgewogenem Verhältnis von Cashflow und Wertentwicklung.
- Bottom (München, Berlin, Stuttgart, Hamburg, Frankfurt) — niedrigere laufende Rendite, dafür höchste Wertentwicklung und stabilster Cashflow.
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Wie viel kostet die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer kann ein gutes Investment in ein mittelmäßiges verwandeln. Bayern (3,5 %) ist günstiger als NRW (6,5 %) — das sind 3 Prozentpunkte mehr Kaufnebenkosten in Köln, Düsseldorf, Dortmund und Essen.
Beispiel
Kaufpreis 350.000 € · Grunderwerbsteuer in München (3,5 %): 12.250 € · in Köln (6,5 %): 22.750 €. Differenz: 10.500 € — das entspricht ~3 % Eigenkapital bei 20 % EK-Anteil.
Was 2027–2030 wichtig wird
- Halbleiter-Cluster Dresden — TSMC-Werk in Produktion ab 2027/2028, mit Sogwirkung auf Klotzsche, Hellerau und Pieschen. Faktor-Anpassung wahrscheinlich.
- Leipzig — anhaltendes Bevölkerungswachstum, verlässlicher B-Markt mit moderatem Faktor und stabilen Mieten.
- Berlin — politische Volatilität (Vorkaufsrecht, Mietpreisbremse, Milieuschutz) drückt Faktoren in betroffenen Bezirken; Bestandsobjekte bleiben stark gefragt.
- Ruhrgebiet (Essen, Dortmund) — Strukturwandel schreitet voran (Logistik, IT, Versicherungen). Cashflow-Renditen bleiben überdurchschnittlich, Wertentwicklung selektiv.
Mietrendite-Ranking — FAQ
- Welche deutsche Stadt hat 2026 die höchste Mietrendite?
- Im Ranking der 14 untersuchten Großstädte führt Essen mit einer Bruttomietrendite von 4,3 % bis 5,8 % bei einem Faktor von 17–23. Auf den weiteren Plätzen folgen Dortmund und Leipzig. Hohe Renditen entstehen typisch in B- und C-Lagen mit niedrigerem Mietniveau, dafür höherem absoluten Cashflow je investiertem Euro.
- Welche Städte sind 2026 als Investment am interessantesten?
- Die Antwort hängt vom Anlageziel ab. Cashflow-Investoren bevorzugen B-Lagen wie Essen, Dortmund und Leipzig (Faktor 17–25, Brutto 4–5,8 %). Wertsteigerungs-Investoren konzentrieren sich auf A-Städte (München, Hamburg, Berlin, Frankfurt) — niedrigere laufende Renditen, aber stabilere Wertentwicklung. Zukunfts-Spielzüge: Dresden (TSMC-Werk ab 2027/2028) und Leipzig (anhaltendes Bevölkerungswachstum) gelten als strukturelle Outperformer.
- Wie verändert die Grunderwerbsteuer das Ranking?
- Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW). Auf 350.000 € Kaufpreis entspricht das einer Differenz von 10.500 €. In Bayern (Nürnberg, München) bleibt damit nach Kaufnebenkosten 1,5–3 Prozentpunkte mehr Eigenkapital — was die Eigenkapitalrendite deutlich anhebt. Cashflow-Renditen aus dem Ruhrgebiet (Essen, Dortmund) müssen den hohen NRW-Steuersatz erst kompensieren.
- Sind höhere Mietrenditen automatisch bessere Investments?
- Nein. Höhere Bruttomietrenditen kompensieren höhere Risiken: Bevölkerungsrückgang, Mietausfall, geringere Wertentwicklung, Sanierungsstau. Eine 5,5 % Bruttomietrendite in einer schrumpfenden Stadt kann eine schlechtere Nachsteuer-Eigenkapitalrendite haben als eine 3,5 % Rendite in einer wachsenden A-Stadt. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung: Mietrendite × Hebel × AfA × Wertentwicklung.
- Wo finde ich aktuelle Mietspiegel-Daten?
- Offizielle Mietspiegel veröffentlichen die Kommunen selbst, oft im Zwei-Jahres-Rhythmus. Für überregionale Vergleiche liefern der vdp-Immobilienpreisindex (Verband deutscher Pfandbriefbanken), Empirica und das BBSR Quartals- bzw. Jahresberichte. Die in diesem Ranking ausgewiesenen Werte stammen aus den jeweiligen Gutachterausschüssen, BORIS-Portalen und Marktberichten der Stadt.
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