AfA Immobilien — alle Abschreibungs­arten 2026

Wer das Gebäude über 50 Jahre vollständig abschreibt, hat sich effektiv 120.000 € Einkommen­steuer gespart — bei einem Investment, das parallel Mieten generiert und Wertsteigerung erfährt.

Viele Investoren kaufen sanierungs­bedürftige Objekte unter Marktwert und renovieren anschließend. Übersteigen die Renovierungs­kosten in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Gebäude­werts netto, gelten sie als „anschaffungs­nahe Herstellungs­kosten" (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Folge: Statt sofort als Werbungs­kosten absetzbar zu sein, müssen sie dem Gebäudewert zugeschlagen und über die AfA-Dauer (50 Jahre) abgeschrieben werden. Aus 2.000 € Sofort­abzug werden 40 € pro Jahr.

Praxis-Tipp: Plane größere Renovierungen ab dem vierten Jahr, oder bleibe unter 15 %. Die Zinshaus App überwacht die Grenze automatisch.

Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung — die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts (nicht des Grundstücks). Vermieter können die AfA als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen und so die Steuerlast senken. Die Höhe hängt vom Baujahr und der Nutzung ab: 2 % linear für Bauten 1925–2022, 3 % linear für Neubauten ab 2023, 5 % degressiv für Neubauten 10/2023–09/2029, 2,5 % für Vorkriegsbauten vor 1925.

Wie wird die AfA berechnet?

Schritt 1: Kaufpreis aufteilen in Grundstücks- und Gebäudewert (Bodenrichtwert × Fläche = Grundstück, Rest = Gebäude inkl. anteiliger Kaufnebenkosten). Schritt 2: AfA-Satz auf den Gebäudewert anwenden. Beispiel: 360.000 € Kaufpreis, 100.000 € Grundstück, 260.000 € Gebäude × 2 % = 5.200 € AfA pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz spart das 2.184 € Einkommen­steuer pro Jahr.

Was ist die degressive AfA für Neubauten?

Die degressive AfA wurde durch das Wachstumschancengesetz 2024 wieder eingeführt: 5 % vom jeweiligen Restbuchwert für Wohnneubauten, deren Kauf- oder Bauvertrag zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 abgeschlossen wird. Das ergibt im ersten Jahr deutlich höhere Abschreibungen als die lineare 3 %-AfA — kumuliert über 10 Jahre rund 41 % statt 30 % vom Gebäudewert. Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich.

Was ist die Denkmal-AfA?

Bei denkmalgeschützten Immobilien können Sanierungs­kosten zusätzlich zur regulären AfA abgesetzt werden — bei Vermietung 9 % über 8 Jahre und 7 % über weitere 4 Jahre (= 100 %), bei Eigennutzung 9 % über 10 Jahre (= 90 %). Voraussetzung: Bescheinigung der Denkmalschutz­behörde vor Beginn der Sanierung. Effektiv eine der attraktivsten Steuergestaltungen für Privat­investoren.

Wann beginnt die AfA?

Die AfA beginnt mit der Anschaffung — konkret dem Übergang von Nutzen und Lasten gemäß Notarvertrag. Im Erwerbsjahr wird die AfA zeitanteilig berechnet (Monatsprinzip, § 7 EStG). Wer im Juni kauft, kann nur 7/12 der Jahres-AfA absetzen. Das gilt symmetrisch beim Verkauf.

Was ist die anschaffungsnahe Herstellungskosten-Falle?

Übersteigen Renovierungs- und Modernisierungs­kosten in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung 15 % des Gebäudewerts (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die AfA-Dauer abgeschrieben werden — statt sofort als Werbungskosten absetzbar zu sein. Praxisrelevant bei jedem Sanierungs­objekt: Plane Reparaturen über die 3-Jahres-Grenze hinaus oder bleib unter 15 %.

Welche AfA gilt für selbst genutzte Immobilien?

Keine. Die reguläre AfA gilt nur bei Vermietung oder Nutzung im Betriebsvermögen. Selbst Genutzte können die AfA nicht absetzen — Ausnahme: denkmalgeschützte Gebäude (Eigentümer-AfA mit 9 % über 10 Jahre auf Sanierungs­kosten). Wohn-Riester und Baukindergeld haben eigene Regeln, sind aber keine AfA.

AfA Neubau bei Vermietung — welche Sätze gelten 2026?

Für vermietete Wohn-Neubauten gilt je nach Bauantragsdatum: 3 % linear (Bauantrag ab 1.1.2023), 5 % degressiv vom Restbuchwert (Kauf- oder Bauvertrag 1.10.2023 – 30.9.2029) und optional die Sonder-AfA Mietwohnungs­neubau nach § 7b EStG mit zusätzlichen 5 % p.a. über vier Jahre. Die degressive und die Sonder-AfA lassen sich kombinieren — in den ersten vier Jahren sind so kumuliert rund 39 % vom Gebäudewert abschreibbar.

Wie hoch ist die AfA für ein denkmalgeschütztes Gebäude?

Bei Vermietung sind die anerkannten Sanierungskosten zu 9 % p.a. über 8 Jahre und 7 % p.a. über weitere 4 Jahre absetzbar — insgesamt 100 %. Die Substanz (Anschaffung ohne Sanierung) läuft parallel über die reguläre lineare AfA. Voraussetzung ist die schriftliche Bescheinigung der Denkmalschutz­behörde, die vor Beginn der Sanierung eingeholt werden muss.

Wie berechne ich die Gebäude-AfA Schritt für Schritt?

(1) Aufteilung des Kaufpreises in Grundstück und Gebäude: Bodenrichtwert × Quadratmeter Grundstück = Grundstücks­wert, Rest = Gebäudewert. Die anteiligen Kaufneben­kosten (GrESt, Notar, Makler) werden im selben Verhältnis aufgeteilt. (2) AfA-Satz auf den Gebäudewert anwenden. (3) Im Erwerbsjahr nur die verbleibenden Monate ansetzen (Monats­prinzip, § 7 EStG). Wird der Aufteilungs­schlüssel im Notar­vertrag explizit ausgewiesen, akzeptiert das Finanzamt diesen in der Regel — andernfalls greift das vereinfachte Verfahren des BMF.

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