Cashflow Immobilie berechnen — Formel, Beispiel, Praxis

Bei vermieteten Immobilien existieren drei relevante Cashflow-Größen, die in der Praxis häufig vermischt werden:

Die letzten beiden Posten sind oft verwirrend: AfA reduziert den steuerlichen Gewinn (Steuer­ersparnis), Tilgung erhöht ihn nicht (keine Werbungs­kosten). Häufig ergibt sich ein steuerlicher Verlust bei gleichzeitig positivem Cashflow — das ist das Ziel guter Steuer­optimierung.

Ergebnis: Diese Immobilie hat negativen Cashflow vor und nach Steuer — der Investor zahlt 88 € pro Monat drauf. Das ist nicht automatisch schlecht: Die 5.600 € Tilgung pro Jahr sind Vermögensaufbau, plus mögliche Wertentwicklung. Aus reiner Cashflow-Sicht ist das Investment aber kein Selbstläufer — und nur mit gutem laufendem Einkommen tragbar.

• Höhere Mietrendite — Wechsel von 4 % auf 5 % Bruttomietrendite hebt den Cashflow um 3.500 € pro Jahr (auf 350.000 € Kaufpreis).
• Niedrigere Tilgung — von 2,0 % auf 1,0 % spart 2.800 € Cashflow pro Jahr, dafür 30 statt 23 Jahre Laufzeit.
• Mehr Eigenkapital — 30 % statt 20 % EK reduziert Zinsen um ~1.200 € und Tilgung um 1.400 € pro Jahr.
• Niedrigerer Zins — Wechsel von 3,5 % auf 2,5 % spart 2.800 € pro Jahr.

Eine Kombination aus 5 % Mietrendite, 1,5 % Tilgung und 30 % Eigenkapital macht aus dem obigen Beispiel ein klar positiv cashflowendes Investment. Die Zinshaus App zeigt diese Wirkungs­ketten live durch parallel rechnende Szenarien.

Wie wird der Cashflow einer Immobilie berechnet?

Cashflow vor Steuer = Jahresnettomiete − Bewirtschaftungskosten − Zinsen − Tilgung. Beispiel: 18.000 € Miete − 4.500 € Bewirtschaftung − 7.000 € Zins − 2.500 € Tilgung = 4.000 € Cashflow vor Steuer pro Jahr. Cashflow nach Steuer addiert die AfA-Steuerersparnis dazu (typisch 1.500–2.500 €). Die Tilgung ist dabei buchhalterisch kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau.

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Gewinn?

Cashflow ist die tatsächliche Geldbewegung — Mieteinnahme minus Bargeldausgabe. Gewinn (im steuerlichen Sinn) ist Mieteinnahme minus Werbungskosten und AfA. Tilgung ist Cashflow-Ausgabe, aber kein steuerlicher Aufwand. AfA ist steuerlicher Aufwand, aber keine Cashflow-Ausgabe. Ergebnis: Steuerlicher Verlust kombiniert mit positivem Cashflow ist möglich — und genau das Ziel guter Steueroptimierung.

Welcher Cashflow ist gut?

Bei vermieteten Anlageimmobilien gilt: Positiver Cashflow vor Steuer ist konservativ, Cashflow nahe null mit positivem Cashflow nach Steuer ist üblich, leicht negativer Cashflow vor Steuer mit positivem Cashflow nach Steuer ist akzeptabel bei hoher Tilgung. Stark negativer Cashflow nach Steuer ist Warnsignal — die Immobilie zahlt sich nicht selbst, der Investor zahlt monatlich drauf in der Hoffnung auf Wertsteigerung.

Wie wirkt die Tilgung auf den Cashflow?

Tilgung reduziert den Cashflow und gleichzeitig die Restschuld. Eine 2 %-Tilgung auf 280.000 € Darlehen sind 5.600 € pro Jahr — die fehlen auf dem Konto, aber sie reduzieren die Schuld. Höhere Tilgung = niedrigerer Cashflow, schnellere Entschuldung. Niedrigere Tilgung = höherer Cashflow, langsamere Entschuldung. Bei langer Halteperiode (>15 Jahre) ist höhere Tilgung meist die wirtschaftlich bessere Wahl.

Was passiert mit dem Cashflow bei steigenden Zinsen?

Während der Zinsbindung: nichts — der Zinssatz ist fix. Nach Ablauf der Zinsbindung kann ein Anstieg von z. B. 1,5 auf 4,0 % auf 250.000 € Restschuld den jährlichen Zinsaufwand um 6.250 € erhöhen. Aus 4.000 € positivem Cashflow wird 2.250 € negativer. Genau dafür existiert das Stress­testing in der Zinshaus App: kritische Zinssätze und Mietausfall-Quoten werden automatisch ausgewiesen.

Wie berücksichtige ich Mietausfall im Cashflow?

Konservative Annahme: 5–10 % Mietausfall pro Jahr ist eine vernünftige Pauschale für deutsche Großstädte mit guter Mieterstruktur. In B-/C-Lagen oder bei studentischer Vermietung sind 10–15 % realistisch. Die Zinshaus App nutzt 5 % als Default — das deckt Standard­mieterwechsel mit 1–2 Monaten Leerstand ab. Wer ein einzelnes Objekt hält, sollte zusätzlich Liquiditäts­reserve halten.

• Eigenkapital Immobilie →

  Wie viel EK den Cashflow ins Plus bringt.

• AfA Immobilien →

  Wie der AfA-Effekt den Cashflow nach Steuer hebt.

• 10 Fehler →

  Welche Cashflow-Annahmen Anfänger systematisch falsch machen.

• Zinshaus-Rechner →

  Cashflow vor und nach Steuer parallel — kostenlos.