Nettomietrendite berechnen: Formel und Beispiel
So berechnest du die Nettomietrendite
Formel
Nettomietrendite = (Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Jahresmiete ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung. Die Kaufnebenkosten hängen vom Bundesland ab, die Sätze stehen in der Tabelle zu den Kaufnebenkosten.
Rechenbeispiel: Wohnung in NRW
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Nettokaltmiete
- 1.250 € pro Monat = 15.000 € pro Jahr
- Bruttomietrendite
- 15.000 ÷ 300.000 = 5,00 %
- Kaufnebenkosten (6,5 % + 1,5 %, ohne Makler)
- 24.000 €
- Gesamtinvestition
- 324.000 €
- Nicht umlagefähige Kosten (20 % der Miete)
- 3.000 €
- Netto-Ertrag
- 12.000 €
- Nettomietrendite
- 12.000 ÷ 324.000 = 3,70 %
Der Abstand von 1,3 Prozentpunkten entsteht zu gut einem Viertel durch die Kaufnebenkosten und zu knapp drei Vierteln durch die Bewirtschaftung. Die 20 % sind ein Richtwert: Bei Neubau liegen sie darunter, bei Altbau mit Sanierungsbedarf darüber.
Nettomietrendite mit deinen Zahlen berechnen
Kaufpreis, Miete und Bundesland eintragen. Kostenlos und ohne Anmeldung.
Eigenkapital, Zins und Tilgung ergänzen den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.
- Jahresnettomiete
- 15.000 €
- Kaufnebenkosten (11,57 %)
- 34.710 €
- Gesamtinvestition
- 334.710 €
- NOI (nach 20,0 % Bewirtschaftung)
- 12.000 €
Bruttomietrendite
5,00 %
Nettomietrendite
3,59 %
Solide Bruttomietrendite – Zinshaus rechnet darauf die Eigenkapitalrendite, AfA und Cashflow.
Eigenkapitalrendite, AfA & 10-Jahres-Prognose in Zinshaus
Der Quickrechner zeigt zwei Kennzahlen – Zinshaus rechnet zehn Stufen, inklusive Steuern, Cashflow und Exit-Strategie. Im Browser oder in der App.
Bewirtschaftung pauschal mit 20,0 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch mit 1,5 % vom Kaufpreis geschätzt – die GNotKG-Gebühren sind degressiv, ein fester Prozentsatz ist immer nur eine Näherung. Maklerprovision bei aktivierter Option mit 3,57 % als Käuferanteil. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf der Käuferanteil nach §§ 656c/656d BGB die Hälfte der Gesamtcourtage nicht übersteigen – dieser Rechner setzt den gedeckelten Satz an. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gilt die Grenze nicht, dort kann der volle ortsübliche Käuferanteil vereinbart werden. Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.
Nettomietrendite ist nur die halbe Antwort. Die App rechnet Finanzierung, Steuer und Cashflow dazu.
Welche Kosten du abziehst und welche nicht
- Abziehen: Verwaltungskosten, Instandhaltung (bei Eigentumswohnungen der Teil des Hausgelds, der nicht auf den Mieter umgelegt werden kann, plus eigene Rücklage) und das Mietausfallwagnis, bei Wohnraum meist 2 % der Jahresmiete.
- Nicht abziehen: umlagefähige Betriebskosten wie Grundsteuer, Müll, Wasser oder Hausmeister, die der Mieter trägt.
- Nicht abziehen: Zinsen und Tilgung. Sie gehören in die Cashflow-Rechnung und in die Eigenkapitalrendite.
Die Brutto-Variante mit Faustwerten je Lage steht unter Mietrendite berechnen. Für die Bewertung nach Faktor hilft der Artikel zum Kaufpreisfaktor.
Nettomietrendite: FAQ
- Wie berechnet man die Nettomietrendite?
- Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100. Bei 15.000 € Jahresmiete, 3.000 € Kosten und 324.000 € Gesamtinvestition sind das 3,70 %.
- Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
- Die Bruttomietrendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und lässt alle Kosten weg. Die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab und addiert die Kaufnebenkosten zur Investition. Sie liegt in der Regel 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
- Welche Kosten gehören in die Nettomietrendite?
- Nur die Kosten, die der Eigentümer trägt: Verwaltung (bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung, bei Mietshäusern die Mietverwaltung), Instandhaltungsrücklage oder -kosten und das Mietausfallwagnis. Umlagefähige Betriebskosten zahlt der Mieter und sie gehören nicht hinein. Zinsen und Tilgung auch nicht, sie gehen in den Cashflow und die Eigenkapitalrendite ein.
- Was ist eine gute Nettomietrendite?
- Das hängt von Lage und Zustand ab. In Großstädten liegt die Nettomietrendite häufig unter 3,5 %, in B- und C-Lagen darüber. Entscheidend ist der Vergleich mit den Finanzierungskosten: Liegt sie unter dem Darlehenszins, arbeitet der Hebel gegen dich. Mehr dazu unter Mietrendite berechnen.
- Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?
- Bei Wohnraum wird in der Bewirtschaftungsrechnung üblicherweise ein Mietausfallwagnis von 2 % der Jahresmiete angesetzt. Bei gewerblicher Vermietung und hohem Leerstandsrisiko rechnest du mehr.
Von der Nettorendite zur Eigenkapitalrendite.
Die Nettomietrendite ist der zweite Schritt. Zinshaus rechnet darauf Finanzierung, Steuer, Cashflow und Eigenkapitalrendite mit deinen Daten.