Grunderwerbsteuer 2026 – alle 16 Bundesländer

Aufsteigend nach Steuersatz. Beispiel­berechnung auf 350.000 € Kaufpreis. Jedes Bundesland verlinkt auf seine Detailseite mit Rechtsgrundlage, Stichtag und weiteren Berechnungs­beispielen.

• Notar & Grundbuch – gesetzlich geregelt im GNotKG, zusammen rund 1,5 % vom Kaufpreis (Beurkundung, Vollzug, Auflassungs­vormerkung, Eigentums­umschreibung). Pflicht. Die Gebühren­tabelle B des GNotKG ist degressiv – ein Kauf über 125.000 € kostet 0,240 %, ein Kauf über 500.000 € nur noch 0,187 % Beurkundungs­gebühr. Ein fester Prozentsatz ist deshalb immer nur eine Näherung; bei großen Kaufpreisen liegt der reale Anteil eher darunter.
• Maklercourtage – üblich sind 7,14 % Gesamt­courtage inkl. MwSt. (Hamburg: 6,25 %). Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf sein Anteil nach §§ 656c/656d BGB die Hälfte davon nicht übersteigen – also 3,57 % bzw. 3,125 % in Hamburg. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbe­objekte und unbebaute Grundstücke gilt die Grenze nicht: dort ist der volle ortsübliche Käuferanteil zulässig, in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bis 5,95 %, in Niedersachsen bis 4,76 %.

In Summe liegen die Kaufneben­kosten zwischen 5,0 % (Bayern, ohne Makler) und ~11,6 % (NRW, mit gedeckelter Courtage) – bei einem Mehrfamilienhaus in Hessen oder Mecklenburg-Vorpommern auch über 13 %. Die GrESt-Spanne allein erklärt häufig den Renditeunterschied zwischen zwei Standorten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in Deutschland?

Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Saarland, Brandenburg, Schleswig-Holstein). Sie wird vom Bundesland erhoben, nicht vom Bund – daher die Spannweite. Auf 350.000 € Kaufpreis sind das zwischen 12.250 € und 22.750 € je nach Standort.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Steuer wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Das Finanzamt versendet einen Steuerbescheid an den Käufer, üblich innerhalb von 4–8 Wochen. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeits­bescheinigung – ohne diese wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien wird die Grunderwerbsteuer als Anschaffungs­nebenkosten dem Gebäudewert zugeschlagen und gemeinsam mit dem Gebäude über die AfA abgeschrieben. Bei selbst genutzten Immobilien ist sie nicht absetzbar – außer bei der ersten Eigennutzung über die Wohnungsbau­prämie, die für die meisten Käufer aber irrelevant ist.

Welches Bundesland hat 2026 die höchste GrESt?

Vier Bundesländer teilen sich den Spitzenwert von 6,5 %: Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Schleswig-Holstein. Bei einem typischen Mehrfamilienhaus-Kaufpreis von 800.000 € entspricht das 52.000 € Grunderwerbsteuer – gegenüber 28.000 € in Bayern.

Wie sind die Steuersätze über die Zeit gestiegen?

Bis 2007 galt bundeseinheitlich 3,5 %. Mit der Föderalismusreform (2006) erhielten die Länder das Hebe­satzrecht. Seitdem sind die Sätze in 14 von 16 Ländern gestiegen – Bayern und Sachsen-Anhalt blieben länger unter 5 %, Sachsen erhöhte 2023, Thüringen senkte 2024 als erstes Bundesland wieder.

Wie kann ich die GrESt-Last reduzieren?

Üblich ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude, Grundstück und mitverkaufte bewegliche Sachen (Einbauküche, Markisen, Gartengeräte). Auf bewegliche Sachen fällt keine Grunderwerbsteuer an – die Aufteilung muss aber realistisch sein und im Notarvertrag dokumentiert werden. Bei Share-Deals (Anteilsverkauf einer Immobilien-GmbH) gilt die Grenze von 90 % seit 2021 – Konstellationen sind komplex und nur für institutionelle Käufer relevant.

• Zinshaus-Rechner →

  Kaufneben­kosten automatisch je Bundesland.

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  Mietrendite-Ranking mit Bundesland-Steuer­last.

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  Kaufneben­kosten werden über die AfA abgeschrieben – wie genau?

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