Grunderwerbsteuer 2026 – alle 16 Bundesländer
Alle 16 Bundesländer – sortiert
Aufsteigend nach Steuersatz. Beispielberechnung auf 350.000 € Kaufpreis. Jedes Bundesland verlinkt auf seine Detailseite mit Rechtsgrundlage, Stichtag und weiteren Berechnungsbeispielen.
| Bundesland | Satz | Auf 350.000 € | Gilt seit | Notiz |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 € | 01.01.1997 | Niedrigster Satz Deutschlands seit 1997 unverändert. Macht München, Nürnberg, Augsburg im Erwerb 1,5–3 % günstiger. |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 17.500 € | 05.11.2011 | Seit 2011. Stabil bei 5,0 % – günstig im Vergleich zu NRW oder Brandenburg. |
| Niedersachsen | 5,0 % | 17.500 € | 01.01.2014 | Seit 2014. Hannover, Braunschweig, Osnabrück betroffen. |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 17.500 € | 01.03.2012 | Seit 2012. Mainz, Koblenz, Trier betroffen. |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 17.500 € | 01.03.2012 | Seit 2012. Magdeburg, Halle (Saale) betroffen. |
| Thüringen | 5,0 % | 17.500 € | 01.01.2024 | Reduziert zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % – die bislang einzige Senkung. Erfurt, Jena betroffen. |
| Bremen | 5,5 % | 19.250 € | 01.07.2025 | Erhöht zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %. |
| Hamburg | 5,5 % | 19.250 € | 01.01.2023 | Erhöht 2023 von 4,5 % auf 5,5 %. |
| Sachsen | 5,5 % | 19.250 € | 01.01.2023 | Erhöht 2023 von 3,5 % auf 5,5 %. Betrifft Leipzig und Dresden. |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 € | 01.01.2014 | Seit 2014. Stadtstaat – ein Bundesland und eine Stadt mit gleichem Satz. |
| Hessen | 6,0 % | 21.000 € | 01.08.2014 | Seit August 2014. Frankfurt, Wiesbaden, Kassel betroffen. |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 21.000 € | 01.07.2019 | Seit Juli 2019. Rostock, Schwerin betroffen. |
| Brandenburg | 6,5 % | 22.750 € | 01.07.2015 | Seit 2015. Berliner Speckgürtel und Potsdam betroffen. |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 22.750 € | 01.01.2015 | Seit 2015. Höchster Satz Deutschlands – drückt Renditen in Köln, Düsseldorf, Dortmund und Essen. |
| Saarland | 6,5 % | 22.750 € | 01.01.2015 | Seit 2015. Saarbrücken betroffen. |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750 € | 01.01.2014 | Seit 2014. Kiel, Lübeck, Flensburg betroffen. |
Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten berechnen
Bundesland wählen, Kaufpreis eintragen – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler rechnet der Rechner mit dem Satz des Landes.
Eigenkapital, Zins und Tilgung ergänzen den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.
- Jahresnettomiete
- 19.200 €
- Kaufnebenkosten (11,57 %)
- 40.495 €
- Gesamtinvestition
- 390.495 €
- NOI (nach 20,0 % Bewirtschaftung)
- 15.360 €
Bruttomietrendite
5,49 %
Nettomietrendite
3,93 %
Solide Bruttomietrendite – Zinshaus rechnet darauf die Eigenkapitalrendite, AfA und Cashflow.
Eigenkapitalrendite, AfA & 10-Jahres-Prognose in Zinshaus
Der Quickrechner zeigt zwei Kennzahlen – Zinshaus rechnet zehn Stufen, inklusive Steuern, Cashflow und Exit-Strategie. Im Browser oder in der App.
Bewirtschaftung pauschal mit 20,0 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch mit 1,5 % vom Kaufpreis geschätzt – die GNotKG-Gebühren sind degressiv, ein fester Prozentsatz ist immer nur eine Näherung. Maklerprovision bei aktivierter Option mit 3,57 % als Käuferanteil. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gilt die Deckelung der §§ 656c/656d BGB nicht – angesetzt ist deshalb der volle ortsübliche Käuferanteil, nicht die Hälfte der Gesamtcourtage. Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.
Grunderwerbsteuer ist nur ein Posten – die App rechnet alle Kaufnebenkosten automatisch.
Was zur Grunderwerbsteuer dazukommt
- Notar & Grundbuch – gesetzlich geregelt im GNotKG, zusammen rund 1,5 % vom Kaufpreis (Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung). Pflicht. Die Gebührentabelle B des GNotKG ist degressiv – ein Kauf über 125.000 € kostet 0,240 %, ein Kauf über 500.000 € nur noch 0,187 % Beurkundungsgebühr. Ein fester Prozentsatz ist deshalb immer nur eine Näherung; bei großen Kaufpreisen liegt der reale Anteil eher darunter.
- Maklercourtage – üblich sind 7,14 % Gesamtcourtage inkl. MwSt. (Hamburg: 6,25 %). Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf sein Anteil nach §§ 656c/656d BGB die Hälfte davon nicht übersteigen – also 3,57 % bzw. 3,125 % in Hamburg. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gilt die Grenze nicht: dort ist der volle ortsübliche Käuferanteil zulässig, in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bis 5,95 %, in Niedersachsen bis 4,76 %.
In Summe liegen die Kaufnebenkosten zwischen 5,0 % (Bayern, ohne Makler) und ~11,6 % (NRW, mit gedeckelter Courtage) – bei einem Mehrfamilienhaus in Hessen oder Mecklenburg-Vorpommern auch über 13 %. Die GrESt-Spanne allein erklärt häufig den Renditeunterschied zwischen zwei Standorten.
Grunderwerbsteuer – FAQ
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in Deutschland?
- Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Saarland, Brandenburg, Schleswig-Holstein). Sie wird vom Bundesland erhoben, nicht vom Bund – daher die Spannweite. Auf 350.000 € Kaufpreis sind das zwischen 12.250 € und 22.750 € je nach Standort.
- Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
- Die Steuer wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Das Finanzamt versendet einen Steuerbescheid an den Käufer, üblich innerhalb von 4–8 Wochen. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne diese wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen.
- Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
- Bei vermieteten Immobilien wird die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten dem Gebäudewert zugeschlagen und gemeinsam mit dem Gebäude über die AfA abgeschrieben. Bei selbst genutzten Immobilien ist sie nicht absetzbar. Einzelne Länder fördern Ersterwerber separat – etwa Hessen mit dem Hessengeld –, das ändert aber weder den Satz noch die steuerliche Behandlung.
- Welches Bundesland hat 2026 die höchste GrESt?
- Vier Bundesländer teilen sich den Spitzenwert von 6,5 %: Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Schleswig-Holstein. Bei einem typischen Mehrfamilienhaus-Kaufpreis von 800.000 € entspricht das 52.000 € Grunderwerbsteuer – gegenüber 28.000 € in Bayern.
- Wie sind die Steuersätze über die Zeit gestiegen?
- Seit 1997 galt bundeseinheitlich 3,5 %. Mit der Föderalismusreform dürfen die Länder den Satz seit dem 1. September 2006 selbst festlegen; Berlin erhöhte als erstes zum 1. Januar 2007. Seitdem haben 15 von 16 Ländern erhöht – nur Bayern blieb beim Bundessatz. Die jüngste Erhöhung: Bremen zum 1. Juli 2025 auf 5,5 %. Die bislang einzige Senkung: Thüringen zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 %. Den Verlauf je Land zeigt die jeweilige Detailseite.
- Wie kann ich die GrESt-Last reduzieren?
- Üblich ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude, Grundstück und mitverkaufte bewegliche Sachen (Einbauküche, Markisen, Gartengeräte). Auf bewegliche Sachen fällt keine Grunderwerbsteuer an – die Aufteilung muss aber realistisch sein und im Notarvertrag dokumentiert werden. Bei Share-Deals (Anteilsverkauf einer Immobilien-GmbH) gilt die Grenze von 90 % seit 2021 – Konstellationen sind komplex und nur für institutionelle Käufer relevant.
Hinweis: keine Steuerberatung. Die Sätze geben den Rechtsstand zum 15. August 2026 wieder; Befreiungen, Share Deals und Einzelfälle klärst du mit Notar oder Steuerberater.
Tiefer einsteigen
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