Steuern · Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer 2026 — alle 16 Bundesländer
Kurz: Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg, Schleswig-Holstein). Auf einen Kaufpreis von 350.000 € entspricht das 12.250 € bis 22.750 € — eine Differenz von 10.500 € allein durch die Wahl des Bundeslandes. Die Steuer wird vom Notar gemeldet und vom Käufer direkt ans Finanzamt gezahlt.
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Alle 16 Bundesländer — sortiert
Aufsteigend nach Steuersatz. Beispielberechnung auf 350.000 € Kaufpreis.
| Bundesland | Satz | Auf 350.000 € | Notiz |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 € | Niedrigster Satz Deutschlands seit 1997 unverändert. Macht München, Nürnberg, Augsburg im Erwerb 1,5–3 % günstiger. |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 17.500 € | Seit 2011. Stabil bei 5,0 % — günstig im Vergleich zu NRW oder Brandenburg. |
| Bremen | 5,0 % | 17.500 € | Seit 2014 unverändert. |
| Niedersachsen | 5,0 % | 17.500 € | Seit 2014. Hannover, Braunschweig, Osnabrück betroffen. |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 17.500 € | Seit 2012. Mainz, Koblenz, Trier betroffen. |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 17.500 € | Seit 2012. Magdeburg, Halle (Saale) betroffen. |
| Thüringen | 5,0 % | 17.500 € | Reduziert 2024 von 6,5 % auf 5,0 %. Erfurt, Jena betroffen. |
| Sachsen | 5,5 % | 19.250 € | Erhöht 2023 von 3,5 % auf 5,5 %. Betrifft Leipzig und Dresden. |
| Hamburg | 5,5 % | 19.250 € | Erhöht 2023 von 4,5 % auf 5,5 %. |
| Hessen | 6,0 % | 21.000 € | Seit 2013. Frankfurt, Wiesbaden, Kassel betroffen. |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 21.000 € | Seit 2019. Rostock, Schwerin betroffen. |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 € | Seit 2014. Stadtstaat — ein Bundesland und eine Stadt mit gleichem Satz. |
| Saarland | 6,5 % | 22.750 € | Seit 2015. Saarbrücken betroffen. |
| Brandenburg | 6,5 % | 22.750 € | Seit 2015. Berliner Speckgürtel und Potsdam betroffen. |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 22.750 € | Seit 2015. Höchster Satz Deutschlands — drückt Renditen in Köln, Düsseldorf, Dortmund und Essen. |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750 € | Seit 2014. Kiel, Lübeck, Flensburg betroffen. |
Grunderwerbsteuer ist nur ein Posten — die App rechnet alle Kaufnebenkosten automatisch.
Was zur Grunderwerbsteuer dazukommt
- Notarkosten — gesetzlich geregelt im GNotKG, ca. 1,0–1,5 % vom Kaufpreis (Beurkundung + Vollzug). Pflicht.
- Grundbuchkosten — ebenfalls GNotKG, ca. 0,5 % für Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung. Pflicht.
- Maklerprovision — seit 12/2020 Bestellerprinzip für Wohnimmobilien-Käufer: Käufer und Verkäufer teilen sich, üblich 3,57 % je Partei (inkl. MwSt.). Optional bei privaten Käufen.
In Summe liegen die Kaufnebenkosten zwischen 5,0 % (Bayern, ohne Makler) und ~12,5 % (NRW, mit Makler). Das entspricht einer GrESt-Variabilität, die häufig den Renditeunterschied zwischen zwei Standorten erklärt.
Grunderwerbsteuer — FAQ
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in Deutschland?
- Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Saarland, Brandenburg, Schleswig-Holstein). Sie wird vom Bundesland erhoben, nicht vom Bund — daher die Spannweite. Auf 350.000 € Kaufpreis sind das zwischen 12.250 € und 22.750 € je nach Standort.
- Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
- Die Steuer wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Das Finanzamt versendet einen Steuerbescheid an den Käufer, üblich innerhalb von 4–8 Wochen. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne diese wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen.
- Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
- Bei vermieteten Immobilien wird die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten dem Gebäudewert zugeschlagen und gemeinsam mit dem Gebäude über die AfA abgeschrieben. Bei selbst genutzten Immobilien ist sie nicht absetzbar — außer bei der ersten Eigennutzung über die Wohnungsbauprämie, die für die meisten Käufer aber irrelevant ist.
- Welches Bundesland hat 2026 die höchste GrESt?
- Vier Bundesländer teilen sich den Spitzenwert von 6,5 %: Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Schleswig-Holstein. Bei einem typischen Mehrfamilienhaus-Kaufpreis von 800.000 € entspricht das 52.000 € Grunderwerbsteuer — gegenüber 28.000 € in Bayern.
- Wie sind die Steuersätze über die Zeit gestiegen?
- Bis 2007 galt bundeseinheitlich 3,5 %. Mit der Föderalismusreform (2006) erhielten die Länder das Hebesatzrecht. Seitdem sind die Sätze in 14 von 16 Ländern gestiegen — Bayern und Sachsen-Anhalt blieben länger unter 5 %, Sachsen erhöhte 2023, Thüringen senkte 2024 als erstes Bundesland wieder.
- Wie kann ich die GrESt-Last reduzieren?
- Üblich ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude, Grundstück und mitverkaufte bewegliche Sachen (Einbauküche, Markisen, Gartengeräte). Auf bewegliche Sachen fällt keine Grunderwerbsteuer an — die Aufteilung muss aber realistisch sein und im Notarvertrag dokumentiert werden. Bei Share-Deals (Anteilsverkauf einer Immobilien-GmbH) gilt die Grenze von 90 % seit 2021 — Konstellationen sind komplex und nur für institutionelle Käufer relevant.
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