Mietrendite berechnen – Formel, Faustregeln, Rechner

Die Bruttomietrendite ist die schnelle Erstprüfung: Sie sagt dir, ob ein Objekt überhaupt im Korridor liegt, in dem ein Investment rechnen kann. Sie ignoriert allerdings drei wesentliche Posten:

• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar & Grundbuch rund 1,5 %, Makler 3,57 % – bei Mehrfamilienhäusern ohne die Deckelung der §§ 656c/656d BGB auch mehr) – drücken die effektive Rendite je nach Bundesland um 0,3–0,7 Prozentpunkte
• Bewirtschaftung (Hausgeld, Instandhaltungs­rücklage, Mietausfall, Verwalter) – typisch 15–25 % der Jahresmiete
• Finanzierung (Zins, Tilgung) – entscheidet über Cashflow und Eigenkapitalrendite

Die Nettomietrendite ist die Zahl, mit der du Objekte fair vergleichen kannst – egal in welchem Bundesland, egal welcher Verwaltungs­aufwand. Banken, Steuerberater und erfahrene Investoren nehmen ausschließlich diese Größe als Basis.

Mietrendite ohne Lagebezug ist eine sinnlose Zahl. Eine 4 %-Rendite in München ist ein gutes Investment, in Görlitz ist sie ein Verlust – weil das Risiko anders ist. Typische Spannweiten 2026:

• Bruttomietrendite – schnelle Erstprüfung
• Nettomietrendite – fairer Vergleich zwischen Objekten und Lagen
• Eigenkapitalrendite – Cashflow nach Finanzierung ÷ Eigenkapital. Hebel macht die Rendite groß
• Nachsteuerrendite – was am Ende beim Privatinvestor ankommt. AfA, Werbungskosten, persönlicher Steuersatz

Profi-Investoren ergänzen das mit NOI, DSCR, LTV, IRR und NPV – Bankensprache und Zeitwert. Alle Größen findest du in der Zinshaus App, parallel gerechnet aus den gleichen Eingabedaten.

Wie wird die Bruttomietrendite berechnet?

Bruttomietrendite = Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: 18.000 € Jahresnettomiete bei 360.000 € Kaufpreis ergibt 5,0 % Bruttomietrendite. Die Bruttomietrendite ist eine schnelle Daumengröße – sie ignoriert Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungs­kosten und Finanzierung.

Was unterscheidet die Nettomietrendite von der Bruttogröße?

Die Nettomietrendite zieht die Kaufnebenkosten (Grunderwerb­steuer, Notar, Makler – typisch 8–13 %) von der Investition und die Bewirtschaftungs­kosten (Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfall – typisch 20 % der Jahresmiete) von der Miete ab. Sie ist die ehrlichere Zahl: typischerweise 1,0 bis 1,5 Prozent­punkte unter der Bruttomietrendite.

Was ist eine gute Mietrendite für eine Anlageimmobilie?

In A-Lagen (München, Hamburg, Berlin) gelten 3,1–4,0 % brutto als marktüblich. B-Städte erreichen 3,6–4,5 %, B-Lagen 4,2–5,5 %, C-Lagen 5,0–7,1 %. Entscheidend ist aber die Eigenkapital- und Nachsteuerrendite – die kann auch bei niedriger Bruttomietrendite zweistellig sein, wenn Hebel und AfA passen.

Welche Mietrendite-Faustformel gibt es noch?

Der Vervielfältiger (Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete) ist die inverse Bruttomietrendite. Faktor 25 entspricht 4 % Mietrendite, Faktor 20 entspricht 5 %. Profis sprechen häufiger über Faktoren als über Prozente – Zinshaus zeigt beide parallel.

Wie hoch sollte die Eigenkapitalrendite sein?

Eine fremdfinanzierte Kapitalanlage rentiert sich in der Regel ab 6 % Eigenkapitalrendite vor Steuern. Mit AfA, Werbungskosten und persönlicher Steuer sind nach Steuer 4–10 % bei vermieteten Wohnimmobilien realistisch. Zinshaus rechnet IRR und NPV über die gesamte Halteperiode – die fairste Vergleichs­basis.

• Kapitalanlage-Rechner →

  Von der Mietrendite zur Eigenkapital­rendite – mit Finanzierung und Cashflow.

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  Alle zehn Berechnungs­stufen – vom Bierdeckel bis zur Exit-Strategie.

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  Die schnelle 30-Sekunden-Erstprüfung.

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  Mietrendite mit Berliner Marktdaten.