Mietrendite berechnen — Formel, Faustregeln, Rechner
Die einfachste Formel zuerst
Formel
Bruttomietrendite = Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 1.500 €/Monat ergeben 18.000 € Jahresnettomiete. Bei 360.000 € Kaufpreis sind das 5,0 % Bruttomietrendite — Faktor 20.
Die Bruttomietrendite ist die schnelle Erstprüfung: Sie sagt dir, ob ein Objekt überhaupt im Korridor liegt, in dem ein Investment rechnen kann. Sie ignoriert allerdings drei wesentliche Posten:
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar 2 %, Makler 3,57 %) — drücken die effektive Rendite je nach Bundesland um 0,3–0,7 Prozentpunkte
- Bewirtschaftung (Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Mietausfall, Verwalter) — typisch 15–25 % der Jahresmiete
- Finanzierung (Zins, Tilgung) — entscheidet über Cashflow und Eigenkapitalrendite
Mietrendite-Rechner — Brutto und Netto
Trage Kaufpreis, Monatsmiete und Bundesland ein. Bruttomietrendite live, Nettomietrendite mit Kaufnebenkosten und 20 % Bewirtschaftung.
- Jahresnettomiete
- 18.000 €
- Kaufnebenkosten (11,57 %)
- 52.065 €
- Gesamtinvestition
- 502.065 €
- NOI (nach 20 % Bewirtschaftung)
- 14.400 €
Bruttomietrendite
4,00 %
Nettomietrendite
2,87 %
Marktübliche Rendite in A-Lagen — Eigenkapitalrendite und Steuereffekt entscheiden über das Ergebnis.
Eigenkapitalrendite, AfA & 10-Jahres-Prognose mit der App
Der Quickrechner zeigt zwei Kennzahlen — die App rechnet zehn Stufen, inklusive Steuern, Cashflow und Exit-Strategie.
Bewirtschaftung pauschal mit 20 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch pauschal 2 % vom Kaufpreis. Maklerprovision bei aktivierter Option als hälftiger Käuferanteil (3,57 %). Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.
Die ehrlichere Zahl
Formel
NOI ÷ Gesamtinvestition × 100
NOI = Jahresnettomiete − Bewirtschaftung. Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten. Typischer Abstand zur Bruttomietrendite: 1,0–1,5 Prozentpunkte nach unten.
Die Nettomietrendite ist die Zahl, mit der du Objekte fair vergleichen kannst — egal in welchem Bundesland, egal welcher Verwaltungsaufwand. Banken, Steuerberater und erfahrene Investoren nehmen ausschließlich diese Größe als Basis.
Eigenkapitalrendite und Nachsteuerrendite gleich mitrechnen — kostenlos in der App.
Welche Mietrendite ist wo realistisch?
Mietrendite ohne Lagebezug ist eine sinnlose Zahl. Eine 4 %-Rendite in München ist ein gutes Investment, in Görlitz ist sie ein Verlust — weil das Risiko anders ist. Typische Spannweiten 2026:
| Lage | Brutto | Netto | Faktor |
|---|---|---|---|
| A-Lage | 3,1–4,0 % | 2,2–3,1 % | 25–32 |
| B-Stadt | 3,6–4,5 % | 2,7–3,5 % | 22–28 |
| B-Lage | 4,2–5,5 % | 3,2–4,5 % | 18–24 |
| C-Lage | 5,0–7,1 % | 3,8–5,5 % | 14–20 |
Vier Renditegrößen, die du kennen solltest
- Bruttomietrendite — schnelle Erstprüfung
- Nettomietrendite — fairer Vergleich zwischen Objekten und Lagen
- Eigenkapitalrendite — Cashflow nach Finanzierung ÷ Eigenkapital. Hebel macht die Rendite groß
- Nachsteuerrendite — was am Ende beim Privatinvestor ankommt. AfA, Werbungskosten, persönlicher Steuersatz
Profi-Investoren ergänzen das mit NOI, DSCR, LTV, IRR und NPV — Bankensprache und Zeitwert. Alle Größen findest du in der Zinshaus App, parallel gerechnet aus den gleichen Eingabedaten.
Fragen rund um die Mietrendite
- Wie wird die Bruttomietrendite berechnet?
- Bruttomietrendite = Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: 18.000 € Jahresnettomiete bei 360.000 € Kaufpreis ergibt 5,0 % Bruttomietrendite. Die Bruttomietrendite ist eine schnelle Daumengröße — sie ignoriert Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten und Finanzierung.
- Was unterscheidet die Nettomietrendite von der Bruttogröße?
- Die Nettomietrendite zieht die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — typisch 8–13 %) von der Investition und die Bewirtschaftungskosten (Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfall — typisch 20 % der Jahresmiete) von der Miete ab. Sie ist die ehrlichere Zahl: typischerweise 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
- Was ist eine gute Mietrendite für eine Anlageimmobilie?
- In A-Lagen (München, Hamburg, Berlin) gelten 3,1–4,0 % brutto als marktüblich. B-Städte erreichen 3,6–4,5 %, B-Lagen 4,2–5,5 %, C-Lagen 5,0–7,1 %. Entscheidend ist aber die Eigenkapital- und Nachsteuerrendite — die kann auch bei niedriger Bruttomietrendite zweistellig sein, wenn Hebel und AfA passen.
- Welche Mietrendite-Faustformel gibt es noch?
- Der Vervielfältiger (Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete) ist die inverse Bruttomietrendite. Faktor 25 entspricht 4 % Mietrendite, Faktor 20 entspricht 5 %. Profis sprechen häufiger über Faktoren als über Prozente — Zinshaus zeigt beide parallel.
- Wie hoch sollte die Eigenkapitalrendite sein?
- Eine fremdfinanzierte Kapitalanlage rentiert sich in der Regel ab 6 % Eigenkapitalrendite vor Steuern. Mit AfA, Werbungskosten und persönlicher Steuer sind nach Steuer 4–10 % bei vermieteten Wohnimmobilien realistisch. Zinshaus rechnet IRR und NPV über die gesamte Halteperiode — die fairste Vergleichsbasis.
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Vom ersten Bauchgefühl zur fundierten Entscheidung.
Brutto- und Nettomietrendite zeigen dir, ob ein Objekt überhaupt eine Bewertung wert ist. Eigenkapital-, Nachsteuer- und IRR-Renditen sagen dir, ob es sich lohnt — die App rechnet alle parallel.