Bierdeckelrechner – die Bierdeckelrechnung für Immobilien
Web-Bierdeckelrechner
Drei Eingaben – Kaufpreis, Monatsmiete, Bundesland. Live-Ergebnis: Brutto- und Nettomietrendite.
Eigenkapital, Zins und Tilgung ergänzen den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.
- Jahresnettomiete
- 18.000 €
- Kaufnebenkosten (11,07 %)
- 49.815 €
- Gesamtinvestition
- 499.815 €
- NOI (nach 20,0 % Bewirtschaftung)
- 14.400 €
Bruttomietrendite
4,00 %
Nettomietrendite
2,88 %
Marktübliche Rendite in A-Lagen – Eigenkapitalrendite und Steuereffekt entscheiden über das Ergebnis.
Eigenkapitalrendite, AfA & 10-Jahres-Prognose mit der App
Der Quickrechner zeigt zwei Kennzahlen – die App rechnet zehn Stufen, inklusive Steuern, Cashflow und Exit-Strategie.
Bewirtschaftung pauschal mit 20,0 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch mit 1,5 % vom Kaufpreis geschätzt – die GNotKG-Gebühren sind degressiv, ein fester Prozentsatz ist immer nur eine Näherung. Maklerprovision bei aktivierter Option mit 3,57 % als Käuferanteil. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf der Käuferanteil nach §§ 656c/656d BGB die Hälfte der Gesamtcourtage nicht übersteigen – dieser Rechner setzt den gedeckelten Satz an. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gilt die Grenze nicht, dort kann der volle ortsübliche Käuferanteil vereinbart werden. Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.
So setzt du die Schwelle für deine Lage
Ein guter Bierdeckel filtert auf der ersten Schwelle – der Bruttomietrendite. Liegt sie unter dem Lagen-Minimum, weiter nicht rechnen, weiter zum nächsten Objekt. Liegt sie drüber, lohnt sich die volle Bewertung.
| Lage | Mindest-Brutto | Faustformel |
|---|---|---|
| A-Lage | ≥ 3,2 % | Faktor ≤ 31 |
| B-Stadt | ≥ 3,8 % | Faktor ≤ 26 |
| B-Lage | ≥ 4,5 % | Faktor ≤ 22 |
| C-Lage | ≥ 5,5 % | Faktor ≤ 18 |
Erstprüfung bestanden? In der App rechnet Zinshaus die echte Eigenkapitalrendite.
Drei Größen, die nicht draufpassen
- Eigenkapitalrendite – abhängig von Zins, Tilgung und Eigenkapital. Bei 25 % EK und 3,8 % Zins kann eine 4 % Bruttomietrendite zu 12 % EK-Rendite werden.
- Nachsteuerrendite – AfA und persönlicher Steuersatz verändern das Bild deutlich, besonders bei Neubau-AfA (3 %) und degressiver AfA (5 %, 10/2023–09/2029).
- Cashflow – was monatlich auf dem Konto ankommt (oder fehlt). Negativ-Cashflow ist nicht automatisch schlecht, aber er muss tragbar sein.
Bierdeckel filtert grobe Fehlinvestments aus. Die Zinshaus App ist das Werkzeug, mit dem du die zwei oder drei Objekte, die durch den Filter kommen, ehrlich gegeneinander stellst – inklusive 10-Jahres-Prognose und Exit-Strategie.
Fragen zur Bierdeckelrechnung
- Was ist ein Bierdeckelrechner für Immobilien?
- Eine Bierdeckelrechnung ist die schnelle Erstprüfung einer Immobilie, die du auf einem Bierdeckel notieren könntest: Kaufpreis, Jahresnettomiete, Bruttomietrendite. Wenn die Bruttomietrendite unter dem Mindestwert für deine Lage liegt, lohnt sich keine tiefere Bewertung – alles andere kommt später.
- Welche Daten brauche ich für die Bierdeckelrechnung?
- Drei Werte reichen: Kaufpreis (oder Kaufpreis-Vorstellung), Monatsnettomiete und Bundesland für die Kaufnebenkosten. Daraus berechnest du Jahresnettomiete, Brutto- und Nettomietrendite sowie Vervielfältiger. Mehr Eingaben (Eigenkapital, Zins, AfA) gehören in den vollen Zinshaus-Rechner.
- Welche Faustregel gilt bei der Bierdeckelrechnung?
- In A-Lagen (München, Berlin, Hamburg) sind 3,1–4,0 % Bruttomietrendite marktüblich, B-Städte erreichen 3,6–4,5 %, B-Lagen 4,2–5,5 %, C-Lagen 5,0–7,1 %. Liegt das Objekt unter dem Lagen-Korridor, ist es zu teuer – oder die Miete ist zu niedrig (Indexierung prüfen).
- Reicht die Bierdeckelrechnung für eine Kaufentscheidung?
- Nein. Die Bierdeckelrechnung ist eine Filterfunktion: Sie sortiert Objekte aus, die offensichtlich zu teuer sind. Für eine echte Kaufentscheidung brauchst du Eigenkapitalrendite, Cashflow nach Finanzierung, AfA, Nachsteuerrendite und Risikoanalyse – die Zinshaus App rechnet das parallel.
Wenn die Erstprüfung passt
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Bierdeckel reicht nicht? Dann App holen.
Wenn die Erstprüfung passt, brauchst du Eigenkapitalrendite, Cashflow, AfA und Steuern. Die Zinshaus App rechnet sie parallel – kostenlos für iOS und Android.