Zinshaus: Bedeutung, Definition & Bewertung
Was ist ein Zinshaus?
Ein Zinshaus ist ein Wohnhaus mit mehreren Mietwohnungen, das als Ganzes einem Eigentümer gehört und vermietet wird. Im Standarddeutschen heißt dasselbe Objekt Mietshaus oder Miethaus; der Duden führt Zinshaus als besonders süddeutsche und österreichische Variante. Im Immobilienmarkt hat sich der Begriff für vermietete Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage auch in Deutschland gehalten.
Das Wort erklärt sich aus der Sprachgeschichte: Zins war die Bezeichnung für die Miete. In Österreich und der Schweiz spricht das Gesetz bis heute vom Mietzins, im deutschen BGB stand das Wort bis zur Mietrechtsreform 2001. Ein Zinshaus ist also ein Haus, das seinem Eigentümer Zins einbringt.
Ein Rechtsbegriff ist Zinshaus nicht. Das Bewertungsgesetz fasst solche Häuser als Mietwohngrundstücke: Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und weder Ein- und Zweifamilienhaus noch Wohnungseigentum sind (§ 249 Abs. 4 BewG).
Wien und Berlin: das Zinshaus der Gründerzeit
In Wien ist das Zinshaus bis heute ein fester Begriff: gemeint sind vor 1945 errichtete Mietshäuser, gebaut, um Mieterträge zu erwirtschaften. Wien hat den größten Bestand, weitere stehen in Graz, Linz und Salzburg. Typisch für die Gründerzeit sind prächtige Straßenfassaden über oft einfachen Wohnungen – in den Außenbezirken Zimmer-Küche-Wohnungen mit Toilette am Gang.
In Berlin entstand im selben Zeitraum der Gründerzeit-Altbau, der heute das Rückgrat des Zinshausmarkts bildet. Grundlage war der Hobrecht-Plan von 1862, der große Baublöcke vorsah. Sie wurden mit Vorderhaus, Seitenflügeln und Hinterhäusern dicht bebaut; die Höfe mussten nur 5,34 × 5,34 m messen, damit eine Feuerspritze wenden konnte. Die abwertende Bezeichnung dafür war Mietskaserne. Die sanierten Häuser dieser Zeit in Prenzlauer Berg, Friedrichshain oder Neukölln sind heute begehrte Zinshäuser – siehe Zinshaus Berlin.
Zinshaus, Mietshaus, Mehrfamilienhaus – der Unterschied
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Zinshaus | Vermietetes Mehrfamilienhaus im Eigentum einer Person oder Gesellschaft – der Begriff betont den Ertrag. In Österreich meist für vor 1945 gebaute Häuser. |
| Mietshaus / Miethaus | Standarddeutsche Synonyme für dasselbe Objekt. Der Duden führt Zinshaus als besonders süddeutsche und österreichische Form von Mietshaus. |
| Mehrfamilienhaus | Bautyp mit mehreren Wohnungen – unabhängig davon, ob vermietet, selbst genutzt oder in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Jedes Zinshaus ist ein Mehrfamilienhaus, nicht umgekehrt. |
| Wohn- und Geschäftshaus | Mehrfamilienhaus mit Gewerbe, meist Läden im Erdgeschoss. Bewertet wird es wie ein Zinshaus über den Ertrag; im Bewertungsrecht ist es bei mehr als 20 % Gewerbefläche ein gemischt genutztes Grundstück. |
| Aufgeteiltes Haus | Nach WEG in Eigentumswohnungen geteilt – dann gibt es viele Eigentümer und kein Zinshaus mehr im eigentlichen Sinn, auch wenn alle Wohnungen vermietet sind. |
Die 20-%-Grenze folgt aus § 249 Abs. 4 und 8 BewG: Dient mehr als 80 % der Fläche Wohnzwecken, ist es ein Mietwohngrundstück, sonst ein gemischt genutztes Grundstück.
Faktor und Mietrendite: wie ein Zinshaus bewertet wird
Wer ein Zinshaus kauft, kauft einen Zahlungsstrom. Deshalb wird es im Ertragswertverfahren bewertet. Im Markt reichen zwei Kennzahlen für die erste Einordnung:
- Faktor (Vervielfältiger) = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Ein Haus mit 60.000 € Jahresmiete zum Faktor 25 kostet 1,5 Mio. €. In den Städten unten liegt der Faktor 2026 zwischen 17 und 35.
- Bruttomietrendite = Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis – der Kehrwert des Faktors. Faktor 25 entspricht 4,0 %, Faktor 20 entspricht 5,0 %.
Beide Kennzahlen ignorieren Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung und Finanzierung. Der Zinshaus-Rechner rechnet von dort weiter bis zu Cashflow und Rendite nach Steuern.
Zinshaus-Faktoren und Renditen 2026 nach Stadt
Jede Stadt verlinkt auf ihre Seite mit Rechenbeispiel, Mieten nach Stadtteil und Kaufnebenkosten.
| Stadt | Faktor | Rendite | GrESt |
|---|---|---|---|
| Berlin | 23–30 | 3,3 %–4,3 % | 6,0 % |
| München | 28–35 | 2,9 %–3,6 % | 3,5 % |
| Hamburg | 24–30 | 3,3 %–4,2 % | 5,5 % |
| Köln | 22–28 | 3,6 %–4,5 % | 6,5 % |
| Frankfurt am Main | 24–31 | 3,2 %–4,2 % | 6,0 % |
| Düsseldorf | 23–30 | 3,3 %–4,3 % | 6,5 % |
| Stuttgart | 24–30 | 3,3 %–4,2 % | 5,0 % |
| Leipzig | 18–25 | 4,0 %–5,5 % | 5,5 % |
| Bremen | 19–25 | 4,0 %–5,3 % | 5,5 % |
| Hannover | 20–26 | 3,8 %–5,0 % | 5,0 % |
| Dresden | 20–27 | 3,7 %–5,0 % | 5,5 % |
| Nürnberg | 22–28 | 3,6 %–4,5 % | 3,5 % |
| Erlangen | 24–30 | 3,3 %–4,2 % | 3,5 % |
| Dortmund | 18–24 | 4,2 %–5,5 % | 6,5 % |
| Essen | 17–23 | 4,3 %–5,8 % | 6,5 % |
Faktor-Spannen für vermietete Mehrfamilienhäuser im mittleren Zustand, Stand 2026. Grunderwerbsteuer je Bundesland im Vergleich.
Zinshaus – Fragen und Antworten
- Was ist ein Zinshaus?
- Ein Zinshaus ist ein Mietshaus: ein Wohngebäude mit mehreren Wohnungen, das als Ganzes einem Eigentümer gehört und vermietet wird. „Zins“ ist das alte Wort für Miete. Der Begriff ist vor allem in Österreich und Süddeutschland gebräuchlich.
- Warum heißt es Zinshaus?
- Weil die Miete früher Zins hieß – das Haus bringt seinem Eigentümer „Zinsen“ in Form von Mieteinnahmen. In Österreich und der Schweiz heißt die Miete im Gesetz bis heute Mietzins; im deutschen BGB stand das Wort bis zur Mietrechtsreform 2001.
- Ist ein Zinshaus dasselbe wie ein Mehrfamilienhaus?
- Fast. Jedes Zinshaus ist ein Mehrfamilienhaus, aber nicht jedes Mehrfamilienhaus ist ein Zinshaus: Ist es in Eigentumswohnungen aufgeteilt oder wird es selbst bewohnt, spricht man nicht von einem Zinshaus. Mietshaus und Miethaus meinen dagegen genau dasselbe.
- Wie wird ein Zinshaus bewertet?
- Über den Ertrag: Jahresnettomiete × Vervielfältiger (Faktor). In den 15 Städten auf dieser Seite liegt der Faktor 2026 zwischen 17 und 35. Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite – Faktor 25 entspricht 4,0 %.
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