Was ist ein Zinshaus?
Zinshaus — Bedeutung, Herkunft, Abgrenzung
Der Begriff Zinshaus stammt aus dem historischen Sprachgebrauch: „Zins" bezeichnete die Miete, die ein Mieter dem Hauseigentümer als Gegenleistung für die Wohnnutzung zahlte. Aus dem Mietzins wurde der heutige Mietzins, das Haus, das diese Einnahmen generiert, ist das Zinshaus. Im deutschen und österreichischen Sprachraum ist die Bezeichnung bis heute lebendig und steht synonym zu Mietshaus oder Mietzinshaus.
Steuerlich und im Bewertungsrecht ist ein Zinshaus ein vermietetes Wohngebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten (Mehrfamilienhaus), das überwiegend zur Erzielung von Mieteinnahmen gehalten wird. Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser fallen nicht unter den Begriff — auch wenn sie vermietet werden. Bei gemischter Nutzung (z. B. Erdgeschoss-Gewerbe + Wohnen darüber) spricht man von einem Wohn- und Geschäftshaus, das wirtschaftlich aber identisch wie ein Zinshaus bewertet wird.
Bewertet werden Zinshäuser im Ertragswertverfahren: Jahresnettomiete × Vervielfältiger ergibt den Ertragswert. Der Faktor liegt — je nach Stadt und Lage — zwischen 14 (Schrumpfregionen) und 32 (Top-Lagen in München, Hamburg, Berlin). Die zentrale Kennzahl für die erste Plausibilität ist die Bruttomietrendite, die mit dem Kehrwert des Faktors zusammenhängt: Faktor 25 = 4,0 % Bruttomietrendite.
Zinshaus-Faktoren und Renditen 2026
| Stadt | Klasse | Faktor | Rendite | GrESt |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | A-Lage | 23–30 | 3,3 %–4,3 % | 6,0 % |
| München | A-Lage | 28–35 | 2,9 %–3,6 % | 3,5 % |
| Hamburg | A-Lage | 24–30 | 3,3 %–4,2 % | 5,5 % |
| Köln | B-Stadt | 22–28 | 3,6 %–4,5 % | 6,5 % |
| Frankfurt am Main | A-Lage | 24–31 | 3,2 %–4,2 % | 6,0 % |
| Düsseldorf | B-Stadt | 23–30 | 3,3 %–4,3 % | 6,5 % |
| Stuttgart | B-Stadt | 24–30 | 3,3 %–4,2 % | 5,0 % |
| Leipzig | B-Lage | 18–25 | 4,0 %–5,5 % | 5,5 % |
| Bremen | B-Stadt | 19–25 | 4,0 %–5,3 % | 5,0 % |
| Hannover | B-Stadt | 20–26 | 3,8 %–5,0 % | 5,0 % |
| Dresden | B-Stadt | 20–27 | 3,7 %–5,0 % | 5,5 % |
| Nürnberg | B-Stadt | 22–28 | 3,6 %–4,5 % | 3,5 % |
| Erlangen | B-Stadt | 24–30 | 3,3 %–4,2 % | 3,5 % |
| Dortmund | B-Lage | 18–24 | 4,2 %–5,5 % | 6,5 % |
| Essen | B-Lage | 17–23 | 4,3 %–5,8 % | 6,5 % |
Markt-Profil je Stadt
Zinshaus Berlin→
Berlin · Faktor 23–30 · 3,3 %–4,3 %
Zinshaus München→
Bayern · Faktor 28–35 · 2,9 %–3,6 %
Zinshaus Hamburg→
Hamburg · Faktor 24–30 · 3,3 %–4,2 %
Zinshaus Köln→
Nordrhein-Westfalen · Faktor 22–28 · 3,6 %–4,5 %
Zinshaus Frankfurt am Main→
Hessen · Faktor 24–31 · 3,2 %–4,2 %
Zinshaus Düsseldorf→
Nordrhein-Westfalen · Faktor 23–30 · 3,3 %–4,3 %
Zinshaus Stuttgart→
Baden-Württemberg · Faktor 24–30 · 3,3 %–4,2 %
Zinshaus Leipzig→
Sachsen · Faktor 18–25 · 4,0 %–5,5 %
Zinshaus Bremen→
Bremen · Faktor 19–25 · 4,0 %–5,3 %
Zinshaus Hannover→
Niedersachsen · Faktor 20–26 · 3,8 %–5,0 %
Zinshaus Dresden→
Sachsen · Faktor 20–27 · 3,7 %–5,0 %
Zinshaus Nürnberg→
Bayern · Faktor 22–28 · 3,6 %–4,5 %
Zinshaus Erlangen→
Bayern · Faktor 24–30 · 3,3 %–4,2 %
Zinshaus Dortmund→
Nordrhein-Westfalen · Faktor 18–24 · 4,2 %–5,5 %
Zinshaus Essen→
Nordrhein-Westfalen · Faktor 17–23 · 4,3 %–5,8 %
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