Zinshaus in München – Wert, Rendite, Kaufnebenkosten

Durchschnittliche Wohnungsmiete in München: 22 €/m². Niedriger GrESt-Satz (3,5 %) macht München günstiger im Erwerb als der Faktor vermuten lässt. Der Münchner Mietspiegel ist einer der höchsten im Bund – Mietpreisbremse gilt flächendeckend.

In Bayern fällt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % auf den Kaufpreis an. Hinzu kommen Notar & Grundbuch (geschätzt 1,5 % – die GNotKG-Gebühren sind degressiv und lassen sich nicht exakt als Prozentsatz ausdrücken) und – bei Makler­vermittlung – die Makler­courtage zulasten des Käufers von 3,57 %. Die Gesamt­nebenkosten in München liegen damit bei 5,0 % ohne und 8,57 % inklusive Makler.

Der bundesweite Vergleich aller Sätze steht in der Grunderwerbsteuer-Tabelle. Die hälftige Teilung der Courtage schreiben die §§ 656c/656d BGB nur vor, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Ein Zinshaus ist ein Mehrfamilienhaus – dort gilt die Grenze nicht, und der volle ortsübliche Käuferanteil kann vereinbart werden.

Die Faktor-Spannweite für München bildet den Unterschied zwischen Innenstadt und Stadtrand ab. Diese Stadtteile sind klassische Zinshaus-Lagen:

• Schwabing
• Maxvorstadt
• Lehel
• Haidhausen
• Bogenhausen
• Au
• Sendling
• Neuhausen

In der Zinshaus App kannst du je Objekt einen Stadtteil­zuschlag oder ‑abschlag einpflegen – der Marktwert kalibriert sich automatisch.

Mietpreis-Spannen für Bestands­wohnungen im mittleren Zustand (Stand 2026). Lage und Ausstattung bewegen den Preis innerhalb der Spanne – Erstbezug Neubau liegt regelmäßig darüber.

• Erhaltungs­satzungen in ~30 Vierteln – Umwandlung in Eigentum nur mit Genehmigung; 10-jährige Kündigungs­sperrfrist nach Verkauf an Eigennutzer.
• Sehr hohe Bodenrichtwerte (BORIS Bayern) – Sachwert weicht oft stark vom Ertragswert ab.
• Bayerischer GrESt-Satz von 3,5 % spart bei 1 Mio. € Kaufpreis rund 30.000 € gegenüber NRW.
• Wohnungs­leerstand unter 1 % – Mietausfall­risiko in Bestandsbauten praktisch null.

Wie hoch ist die Mietrendite für ein Zinshaus in München?

In München liegt die typische Bruttomietrendite für ein vermietetes Mehrfamilienhaus zwischen 2,9 % und 3,6 %. Der entsprechende Vervielfältiger (Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete) liegt zwischen 28 und 35. Spitzen­lagen erreichen den oberen Faktor­bereich, B-Lagen mit Sanierungs­bedarf den unteren.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in München?

In Bayern fällt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten (geschätzt 1,5 %) sowie optional die Maklercourtage zulasten des Käufers (3,57 %). In Summe liegen die Kaufnebenkosten in München bei 5,0 % ohne und bei 8,57 % mit Makler. Die hälftige Teilung der Courtage nach §§ 656c/656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft – für ein Zinshaus als Mehrfamilienhaus gilt sie nicht.

Wie wird der Wert eines Zinshauses in München ermittelt?

Zinshäuser in München werden im Ertragswertverfahren bewertet: Jahresnettomiete × Vervielfältiger. Der Faktor (28–35) hängt von Stadtteil, Zustand und Restnutzungsdauer ab. Zinshaus rechnet zusätzlich den Sachwert (Bodenrichtwert × Fläche + Gebäude) und gibt eine Marktwert-Bandbreite aus.

Welche Mietspiegel-Daten gelten für München?

Die durchschnittliche Wohnungsmiete in München liegt bei rund 22 €/m² (Stand 2026). Niedriger GrESt-Satz (3,5 %) macht München günstiger im Erwerb als der Faktor vermuten lässt. Der Münchner Mietspiegel ist einer der höchsten im Bund – Mietpreisbremse gilt flächendeckend.

• Zinshaus Berlin →

  Faktor 23–30 · GrESt 6,0 %

• Zinshaus Hamburg →

  Faktor 24–30 · GrESt 5,5 %

• Zinshaus Köln →

  Faktor 22–28 · GrESt 6,5 %

• Zinshaus Frankfurt am Main →

  Faktor 24–31 · GrESt 6,0 %

• Zinshaus Düsseldorf →

  Faktor 23–30 · GrESt 6,5 %

• Zinshaus Stuttgart →

  Faktor 24–30 · GrESt 5,0 %

• Zinshaus Leipzig →

  Faktor 18–25 · GrESt 5,5 %

• Zinshaus Bremen →

  Faktor 19–25 · GrESt 5,5 %

• Zinshaus Hannover →

  Faktor 20–26 · GrESt 5,0 %

• Zinshaus Dresden →

  Faktor 20–27 · GrESt 5,5 %

• Zinshaus Nürnberg →

  Faktor 22–28 · GrESt 3,5 %

• Zinshaus Erlangen →

  Faktor 24–30 · GrESt 3,5 %

• Zinshaus Dortmund →

  Faktor 18–24 · GrESt 6,5 %

• Zinshaus Essen →

  Faktor 17–23 · GrESt 6,5 %

• Zinshaus-Rechner →

  Alle zehn Berechnungs­stufen – bis zur Exit-Strategie.

• Zinshaus München bewerten →

  Ertragswert mit dem Faktor 28–35 – durchgerechnet.

• Zinshaus-Bewertung →

  Ertrags-, Sach- und Vergleichswert in einer Tabelle.

• Zinshaus verkaufen →

  Verkaufswert, Spekulationsfrist und Ablauf des Verkaufs.