Was rechnet ein Kapitalanlage-Rechner für Immobilien aus?

Vier Kennzahlen, die aufeinander aufbauen: die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis), die Nettomietrendite (nach Bewirtschaftungskosten und auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten), den Cashflow (was nach der Annuität monatlich übrig bleibt) und die Eigenkapitalrendite (Cashflow plus Tilgung ÷ eingesetztes Eigenkapital). Nur die vierte beantwortet die eigentliche Frage: Was bringt mein Geld?

Warum reicht die Bruttomietrendite als Entscheidungsgrundlage nicht?

Sie ignoriert zwei große Posten. Erstens die Kaufnebenkosten: bei 10,57 % in Sachsen sind das 27.482 € auf 260.000 € – Geld, das investiert ist und mitverdienen muss. Zweitens die Bewirtschaftungskosten: nicht umlagefähige Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis zehren typisch 20–25 % der Jahresmiete. Im Beispiel unten fällt die Rendite dadurch von 5,77 % auf 4,07 %.

Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?

Eigenkapitalrendite = (Cashflow vor Steuern + Tilgungsanteil) ÷ eingesetztes Eigenkapital. Die Tilgung gehört in den Zähler, weil sie kein Aufwand ist, sondern Vermögensaufbau – sie verlässt zwar das Konto, erhöht aber den Eigenkapitalanteil an der Immobilie. Im Beispiel: (-914 € + 4.350 €) ÷ 70.000 € = 4,91 %. Das ist der Hebeleffekt des Fremdkapitals – er wirkt in beide Richtungen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten, weil eine Bank diese nicht finanziert – im Beispiel 27.482 € bei 260.000 € Kaufpreis. Wer darüber hinaus 10–20 % des Kaufpreises einbringt, bekommt spürbar bessere Konditionen. Weniger Eigenkapital erhöht die Eigenkapitalrendite rechnerisch, aber auch das Risiko: Bei negativem Cashflow muss die Differenz aus anderem Einkommen kommen.

Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine allgemeingültige Schwelle gibt es nicht – sie hängt vom Zinsniveau ab. Die belastbare Prüfung ist der Vergleich der Nettomietrendite mit dem Darlehenszins: Liegt die Nettomietrendite darüber, arbeitet der Kredit für die Rendite (positiver Leverage), liegt sie darunter, dagegen. Zusätzlich sollte der Cashflow eine Zinserhöhung bei der Anschlussfinanzierung aushalten. Rechne die Anschlussfinanzierung mit mindestens zwei Prozentpunkten Aufschlag durch.

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?

Der Cashflow ist eine Liquiditätsgröße: Was landet monatlich auf dem Konto oder muss zugeschossen werden? Die Rendite ist eine Verzinsungsgröße: Wie viel Prozent wirft das eingesetzte Kapital ab? Beide können auseinanderlaufen. Eine hoch getilgte Immobilie hat oft negativen Cashflow bei guter Eigenkapitalrendite, weil die Tilgung Vermögen aufbaut statt Kosten zu erzeugen. Beide Zahlen zusammen ergeben erst ein Bild.

Rechnet der Rechner die Steuer mit?

Der Rechner auf dieser Seite gibt die Vorsteuer-Sicht – Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufnebenkosten je Bundesland. Die App rechnet darüber hinaus: lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG, Zinsen als Werbungskosten, den Cashflow nach Steuern über den persönlichen Grenzsteuersatz und die Spekulationsfrist nach § 23 EStG.

Rechner · Kapitalanlage

Kapitalanlage-Rechner für Immobilien

Kurz: Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet, entscheidet nicht die Bruttomietrendite, sondern die Eigenkapitalrendite. Dazwischen liegen zwei Posten, die viele Rechnungen unterschlagen: die Kaufnebenkosten (5,0 % bis 11,6 % je nach Bundesland) und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (20–25 % der Jahresmiete). Rechne unten in 30 Sekunden durch, was von der Rendite übrig bleibt.

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Rechner

Rendite in 30 Sekunden

Kaufpreis, Kaltmiete und Bundesland eintragen – der Rechner setzt die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage automatisch an und zeigt die Rendite vor und nach Kaufnebenkosten.

Was wirft die Anlage ab?

Kostenlos, ohne Anmeldung, direkt im Browser – inklusive Cashflow und Eigenkapitalrendite.

Kaufpreis

€

Monatsmiete (kalt, netto)

€

Bundesland

Maklerprovision einrechnen (3,57 %, Käuferanteil)

Eigenkapital, Zins und Tilgung ergänzen den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.

Eigenkapital

€

Sollzins p. a.

Anfangstilgung

Ergebnis

Jahresnettomiete: 15.000 €
Kaufnebenkosten (10,57 %): 27.482 €
Gesamtinvestition: 287.482 €
NOI (nach 22,0 % Bewirtschaftung): 11.700 €

Bruttomietrendite

5,77 %

Nettomietrendite

4,07 %

Mit Finanzierung

Darlehen: 217.482 €
Annuität p. a. (5,8 %): 12.614 €
davon Zinsen im 1. Jahr: 8.264 €

Cashflow monatlich

-76 €

Eigenkapitalrendite

4,91 %

Die Eigenkapitalrendite liegt über der Nettomietrendite von 4,07 % – das Fremdkapital arbeitet für dich. Der Cashflow ist trotzdem negativ: die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Verlust, muss aber jeden Monat aufgebracht werden.

Solide Bruttomietrendite – Zinshaus rechnet darauf die Eigenkapitalrendite, AfA und Cashflow.

AfA, Steuereffekt & 10-Jahres-Prognose mit der App

Hier steht das erste Jahr vor Steuern. Die App rechnet die Abschreibung, den Werbungskostenabzug und die Verschiebung von Zins zu Tilgung über die gesamte Zinsbindung.

Bewirtschaftung pauschal mit 22,0 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch mit 1,5 % vom Kaufpreis geschätzt – die GNotKG-Gebühren sind degressiv, ein fester Prozentsatz ist immer nur eine Näherung. Maklerprovision bei aktivierter Option mit 3,57 % als Käuferanteil. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf der Käuferanteil nach §§ 656c/656d BGB die Hälfte der Gesamtcourtage nicht übersteigen – dieser Rechner setzt den gedeckelten Satz an. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gilt die Grenze nicht, dort kann der volle ortsübliche Käuferanteil vereinbart werden. Die Finanzierung ist als Annuitätendarlehen über das gesamte Investitionsvolumen gerechnet, im ersten Jahr und vor Steuern. Die Eigenkapitalrendite setzt nur die Zinsen als Aufwand an, weil Tilgung Vermögensaufbau ist. Sondertilgung, Disagio und Bereitstellungszinsen bleiben außen vor. Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.

Kennzahlen

Die vier Zahlen – und was sie jeweils verschweigen

Sie bauen aufeinander auf. Jede Stufe zieht einen Kostenblock ab, den die vorherige noch ignoriert hat.

Kennzahl	Formel	Blinder Fleck
Bruttomietrendite	Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis	Kaufnebenkosten und laufende Kosten fehlen komplett. Taugt zum Vorsortieren von Exposés, nicht zur Entscheidung.
Nettomietrendite	(Jahreskaltmiete − Bewirtschaftung) ÷ Gesamtinvestition	Sagt nichts über die Finanzierung. Zwei Käufer mit unterschiedlichem Eigenkapital haben dieselbe Nettorendite und völlig verschiedene Ergebnisse.
Cashflow	Nettomiete − Annuität (Zins + Tilgung)	Behandelt die Tilgung als Kosten, obwohl sie Vermögensaufbau ist. Ein negativer Cashflow ist deshalb kein Verlust.
Eigenkapitalrendite	(Cashflow + Tilgung) ÷ eingesetztes Eigenkapital	Ignoriert Wertsteigerung und Steuer. Beides rechnet die App über die volle Haltedauer mit.

Mehrere Objekte vergleichen, Ergebnisse speichern, nach Steuern rechnen – dafür gibt es die App.

Beispiel

Eigentumswohnung 260.000 € in Sachsen

Durchgerechnet mit 1.250 € Kaltmiete monatlich, 70.000 € Eigenkapital, 3,80 % Sollzins und 2,00 % Anfangstilgung.

Kaufpreis: 260.000 €
Kaufnebenkosten (10,57 %): 27.482 €
Gesamtinvestition: 287.482 €
Jahreskaltmiete: 15.000 €
Bewirtschaftung (22 %): − 3.300 €
Bruttomietrendite: 5,77 %
Nettomietrendite: 4,07 %
Darlehen (70.000 € EK): 217.482 €
Cashflow vor Steuern: − 914 € p. a.
Eigenkapitalrendite: 4,91 %

Der interessante Teil steht in den letzten beiden Zeilen. Der Cashflow ist negativ – monatlich müssen 76 € zugeschossen werden, die Eigenkapitalrendite liegt trotzdem bei 4,91 %. Der Grund: 4.350 € Tilgung pro Jahr sind kein verlorenes Geld, sondern wachsender Eigenkapitalanteil. Beide Zahlen zusammen sind die Entscheidungsgrundlage: der Cashflow sagt, ob du die Rate trägst, die Rendite sagt, ob sich das Kapital lohnt.

Alle Werte sind vor Steuern. Die AfA von 2,0 % auf den Gebäudeanteil und die Zinsen als Werbungskosten verschieben das Ergebnis je nach Grenzsteuersatz spürbar nach oben – in beide Richtungen, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren gerissen wird.

Faustregel

Wann arbeitet der Kredit für die Rendite?

Die belastbarste Einzelprüfung ist der Vergleich von Nettomietrendite und Darlehenszins:

Nettomietrendite > Zins – positiver Leverage. Jeder zusätzliche Euro Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite.
Nettomietrendite < Zins – negativer Leverage. Der Kredit kostet mehr, als das Objekt operativ verdient. Die Rechnung geht dann nur über Wertsteigerung oder Steuerersparnis auf – beides ist eine Wette, keine Kalkulation.

Im Beispiel oben: 4,07 % Nettomietrendite gegen 3,80 % Zins – positiver Leverage. Zweiter Pflichttest ist die Anschlussfinanzierung: Rechne den Cashflow mit mindestens zwei Prozentpunkten Zinsaufschlag nach Ablauf der Zinsbindung nach. Objekte, die das nicht überstehen, hängen am Zinsniveau statt am Mietertrag.

Häufige Fragen

Kapitalanlage-Rechner – FAQ

Was rechnet ein Kapitalanlage-Rechner für Immobilien aus?: Vier Kennzahlen, die aufeinander aufbauen: die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis), die Nettomietrendite (nach Bewirtschaftungskosten und auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten), den Cashflow (was nach der Annuität monatlich übrig bleibt) und die Eigenkapitalrendite (Cashflow plus Tilgung ÷ eingesetztes Eigenkapital). Nur die vierte beantwortet die eigentliche Frage: Was bringt mein Geld?
Warum reicht die Bruttomietrendite als Entscheidungsgrundlage nicht?: Sie ignoriert zwei große Posten. Erstens die Kaufnebenkosten: bei 10,57 % in Sachsen sind das 27.482 € auf 260.000 € – Geld, das investiert ist und mitverdienen muss. Zweitens die Bewirtschaftungskosten: nicht umlagefähige Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis zehren typisch 20–25 % der Jahresmiete. Im Beispiel unten fällt die Rendite dadurch von 5,77 % auf 4,07 %.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?: Eigenkapitalrendite = (Cashflow vor Steuern + Tilgungsanteil) ÷ eingesetztes Eigenkapital. Die Tilgung gehört in den Zähler, weil sie kein Aufwand ist, sondern Vermögensaufbau – sie verlässt zwar das Konto, erhöht aber den Eigenkapitalanteil an der Immobilie. Im Beispiel: (-914 € + 4.350 €) ÷ 70.000 € = 4,91 %. Das ist der Hebeleffekt des Fremdkapitals – er wirkt in beide Richtungen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?: Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten, weil eine Bank diese nicht finanziert – im Beispiel 27.482 € bei 260.000 € Kaufpreis. Wer darüber hinaus 10–20 % des Kaufpreises einbringt, bekommt spürbar bessere Konditionen. Weniger Eigenkapital erhöht die Eigenkapitalrendite rechnerisch, aber auch das Risiko: Bei negativem Cashflow muss die Differenz aus anderem Einkommen kommen.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?: Eine allgemeingültige Schwelle gibt es nicht – sie hängt vom Zinsniveau ab. Die belastbare Prüfung ist der Vergleich der Nettomietrendite mit dem Darlehenszins: Liegt die Nettomietrendite darüber, arbeitet der Kredit für die Rendite (positiver Leverage), liegt sie darunter, dagegen. Zusätzlich sollte der Cashflow eine Zinserhöhung bei der Anschlussfinanzierung aushalten. Rechne die Anschlussfinanzierung mit mindestens zwei Prozentpunkten Aufschlag durch.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?: Der Cashflow ist eine Liquiditätsgröße: Was landet monatlich auf dem Konto oder muss zugeschossen werden? Die Rendite ist eine Verzinsungsgröße: Wie viel Prozent wirft das eingesetzte Kapital ab? Beide können auseinanderlaufen. Eine hoch getilgte Immobilie hat oft negativen Cashflow bei guter Eigenkapitalrendite, weil die Tilgung Vermögen aufbaut statt Kosten zu erzeugen. Beide Zahlen zusammen ergeben erst ein Bild.
Rechnet der Rechner die Steuer mit?: Der Rechner auf dieser Seite gibt die Vorsteuer-Sicht – Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufnebenkosten je Bundesland. Die App rechnet darüber hinaus: lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG, Zinsen als Werbungskosten, den Cashflow nach Steuern über den persönlichen Grenzsteuersatz und die Spekulationsfrist nach § 23 EStG.

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