Kaufpreisfaktor und Vervielfältiger erklärt

Der Faktor ist die schnellste Einordnung eines Angebots: Miete mal Faktor ergibt den Preis, den der Markt in dieser Lage verlangt. Wie sich die Spannen je Stadt unterscheiden, zeigt der Städtevergleich 2026.

Im Ertragswertverfahren der ImmoWertV ist der Vervielfältiger der Rentenbarwertfaktor. Er hängt vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab und wird mit dem Reinertrag multipliziert, also der Miete nach Bewirtschaftungskosten und nach Abzug der Bodenwertverzinsung. Er ist deshalb kein Marktfaktor auf die Rohmiete, sondern ein Rechenwert.

Der Liegenschaftszins kommt vom örtlichen Gutachterausschuss. Ein Wertgutachten ersetzt die Überschlagsrechnung nicht. Für die Erstprüfung reicht der Kaufpreisfaktor, für eine belastbare Bewertung siehe Zinshaus bewerten. Den Schritt von der Bruttorendite zur Nettorendite erklärt der Artikel zur Nettomietrendite.

Was ist der Kaufpreisfaktor einer Immobilie?

Der Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator) gibt an, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete der Kaufpreis ist. 300.000 € Kaufpreis bei 15.000 € Jahresmiete ergeben Faktor 20.

Wie rechne ich den Faktor in Rendite um?

Bruttomietrendite in Prozent = 100 geteilt durch den Faktor. Faktor 20 entspricht 5,0 %, Faktor 25 entspricht 4,0 %, Faktor 30 entspricht 3,33 %. Umgekehrt: Faktor = 100 geteilt durch die Bruttomietrendite.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite, aber auch das Risiko in Lage oder Zustand. In Großstädten liegen Mehrfamilienhäuser häufig bei Faktor 20 bis 30 und darüber, in B- und C-Lagen darunter. Eine pauschal gute Zahl gibt es nicht, die Städteseiten zeigen die Spannen je Stadt.

Ist der Vervielfältiger dasselbe wie der Kaufpreisfaktor?

Nein. Im Immobilienmarkt wird beides oft gleichgesetzt. In der Wertermittlung nach ImmoWertV ist der Vervielfältiger ein Barwertfaktor aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, den man mit dem Reinertrag (Miete nach Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung) multipliziert. Der Kaufpreisfaktor ist dagegen ein Marktwert: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete.

Rechnet man den Faktor mit oder ohne Kaufnebenkosten?

Üblich ist der Faktor auf den reinen Kaufpreis und die Jahresnettokaltmiete. Die Kaufnebenkosten bleiben außen vor, sie fließen erst in die Nettomietrendite ein.