Zinshaus verkaufen — Wert, Steuern, Ablauf

Über die zehnjährige Spekulationsfrist entscheidet sich der größte Steuerhebel beim Verkauf. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge von Ankauf und Verkauf:

• Verkauf nach zehn Jahren: Der Veräußerungsgewinn ist für Privatpersonen steuerfrei.
• Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Spekulationssteuer auf den Gewinn zum persönlichen Einkommensteuersatz — inklusive Nachversteuerung der bereits genutzten AfA.
• Ausnahme Eigennutzung: War die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.

Die Details, Sonderfälle (Schenkung, Erbschaft, Drei-Objekt-Grenze) und ein Rechenbeispiel stehen im Leitfaden Spekulationssteuer. Dein konkretes Szenario rechnest du mit dem Spekulationssteuer-Rechner.

Der Verkaufswert folgt dem Ertragswertverfahren: Jahresnettomiete × Vervielfältiger. Der Faktor bildet Lage, Zustand und Restnutzungsdauer ab — typische Spannweiten (Stand 2026):

Vor dem Verkauf hebt jede realisierbare Mietsteigerung (Indexierung, Neuvermietung, Modernisierungsumlage) die Jahresnettomiete — und damit den Ertragswert überproportional. Prüfe die Marktmiete, bevor du den Preis festlegst.

Beide Wege sind zulässig. Bei Anlageobjekten mit laufenden Mietverhältnissen, Betriebskostenabrechnungen und Objektunterlagen nimmt ein Makler viel Aufwand ab — Privatverkauf spart die Provision, verlangt aber Zeit und Verhandlungssicherheit.

• Bestellerprinzip (seit Dezember 2020): Bei Wohnimmobilien wird die Maklerprovision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
• Übliche Höhe: rund 3,57 % je Partei inkl. MwSt. — je Bundesland und Objekt abweichend verhandelbar.
• Privatverkauf: Du sparst die Provision, brauchst aber vollständige Unterlagen (Grundbuch, Mietverträge, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen) und ein belastbares Exposé.

Ein Zinshaus lässt sich auch anteilig veräußern. Wie das geht, hängt von der Eigentumsstruktur ab:

• Miteigentumsanteil (Bruchteilseigentum): Nach § 1008 BGB kann jeder Miteigentümer seinen Anteil grundsätzlich einzeln und notariell verkaufen. Den übrigen Miteigentümern kann ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht zustehen.
• Gesellschaftsanteil (GbR / vermögensverwaltende GmbH): Wird das Objekt über eine Gesellschaft gehalten, erfolgt der Teilverkauf über die Abtretung von Gesellschaftsanteilen — mit eigenen steuerlichen Folgen.

Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Vorkaufsrechte, Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist beim Anteilsverkauf sind vorab mit Notar und Steuerberater zu klären.

Wann kann ich ein Zinshaus steuerfrei verkaufen?

Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie für Privatpersonen steuerfrei — maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Verkaufst du innerhalb der zehn Jahre, fällt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn zu deinem persönlichen Einkommensteuersatz an. Eine Ausnahme gilt bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren.

Wie ermittle ich den Verkaufswert meines Zinshauses?

Zinshäuser werden über das Ertragswertverfahren bewertet: Jahresnettomiete × Vervielfältiger. Der Faktor liegt je nach Lage und Zustand zwischen 18 und 32. Vor dem Verkauf lohnt sich der Blick auf die aktuelle Marktmiete (Indexierung, Neuvermietungspotenzial) — sie hebt die Jahresnettomiete und damit den Ertragswert. Der Zinshaus-Rechner gibt dir eine erste Marktwert-Bandbreite.

Verkaufe ich ein Zinshaus mit oder ohne Makler?

Beides ist möglich. Ein Makler übernimmt Exposé, Vermarktung, Objektunterlagen und Kaufinteressenten-Prüfung — bei Anlageobjekten mit Mietverhältnissen und Betriebskostenabrechnungen oft wertvoll. Seit dem Bestellerprinzip (Dezember 2020) wird die Provision bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, üblich sind 3,57 % je Partei inkl. MwSt. Ein Privatverkauf spart die Provision, kostet dafür Zeit und Verhandlungssicherheit.

Kann ich einen Anteil an einem Zinshaus verkaufen?

Ja. Ein Miteigentumsanteil (Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB) kann grundsätzlich einzeln und notariell verkauft werden. Den übrigen Miteigentümern kann dabei ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht zustehen. Ist das Zinshaus über eine Gesellschaft (GbR, vermögensverwaltende GmbH) gehalten, erfolgt der Teilverkauf über die Abtretung von Gesellschaftsanteilen. Die steuerliche und rechtliche Ausgestaltung sollte vorab mit Steuerberater und Notar geklärt werden.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Zinshauses an?

Zentral ist die Spekulationssteuer: Bei Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist wird der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Veräußerungskosten sowie bereits geltend gemachter AfA) mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Hinzu kommen ggf. Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und Maklerkosten. Die Exit-Strategie der Zinshaus App rechnet das Szenario inklusive Steuer durch.

Faktor und Nachfrage unterscheiden sich pro Stadt deutlich. Die Stadtseiten enthalten lokale Vervielfältiger-Spannen und Mietniveaus — eine schnelle Orientierung für die Preisfindung vor dem Verkauf.

• Zinshaus Berlin→

  Faktor 23–30 · GrESt 6,0 %

• Zinshaus München→

  Faktor 28–35 · GrESt 3,5 %

• Zinshaus Hamburg→

  Faktor 24–30 · GrESt 5,5 %

• Zinshaus Köln→

  Faktor 22–28 · GrESt 6,5 %

• Zinshaus Frankfurt am Main→

  Faktor 24–31 · GrESt 6,0 %

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  10-Jahres-Frist, Eigennutzung und AfA-Nachversteuerung.

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