Der Zinshaus-Rechner für Anlageimmobilien

Der Zinshaus-Rechner ist als Stufenmodell aufgebaut: Du startest mit drei Eingaben (Kaufpreis, Miete, Bundesland) und siehst sofort die Bruttomietrendite. Mit jeder weiteren Stufe ergänzt du Daten — und der Rechner liefert die nächste Kennzahl, ohne dass du eine Excel-Datei pflegen musst.

1. Bierdeckel: Bruttomietrendite aus Kaufpreis und Jahresmiete.
2. Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar/Grundbuch, Maklerprovision.
3. Bewirtschaftung: Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfallreserve — daraus NOI und Nettomietrendite.
4. Finanzierung: Annuität, Tilgung, Eigenkapital — ergibt Cashflow und Eigenkapitalrendite.
5. Steuern & AfA: Lineare oder degressive AfA, Werbungskosten, persönlicher Steuersatz — Nachsteuerrendite.
6. Profi-Kennzahlen: NOI, DSCR, LTV — die Zahlen, die Banken sehen wollen.
7. Dynamik: IRR, NPV — Geld auf einer Zeitachse, nicht nur ein Jahresschnitt.
8. 10-Jahres-Prognose: Mietsteigerung, Wertentwicklung, Tilgungsverlauf, Cashflow pro Jahr.
9. Risikoanalyse: Stresstests für Zinsanstieg, Leerstand und Worst-Case-Kombinationen.
10. Exit-Strategie: Spekulationssteuer-Szenario, optimaler Verkaufszeitpunkt, Restschuld.

Du kannst auf jeder Stufe stehenbleiben — oder weiter rechnen, wenn es ernst wird. Details zu allen zehn Stufen.

Eine fundierte Investment-Entscheidung beruht nie auf einer einzelnen Zahl. Der Zinshaus-Rechner stellt parallel:

• Bruttomietrendite — Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis. Erste Plausibilität, oft 3–7 % je nach Lage.
• Nettomietrendite — nach Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung. Realistischer als die Bruttogröße.
• Eigenkapitalrendite — Cashflow nach Finanzierung ÷ Eigenkapital. Die zentrale Kennzahl bei Fremdfinanzierung.
• Nachsteuerrendite — nach AfA, Werbungskosten, persönlichem Steuersatz. Die Zahl, die wirklich auf dem Konto ankommt.
• NOI · DSCR · LTV — Bankensprache. NOI für den Reinertrag, DSCR ≥ 1,2 als Kreditkriterium, LTV für die Beleihung.
• IRR · NPV — die zeitwertige Sicht über die Halteperiode. Macht Vergleiche zwischen unterschiedlichen Investments fair.

Mehr Hintergrund zu den einzelnen Größen findest du im Zinshaus-Glossar und in den FAQ.

Was berechnet der Zinshaus-Rechner?

Der Zinshaus-Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Monatsmiete, Bundesland und Finanzierungsdaten alle relevanten Investmentkennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow, NOI, DSCR, LTV sowie eine 10-Jahres-Prognose mit AfA, Steueroptimierung und Spekulationssteuer-Szenario.

Ist der Zinshaus-Rechner kostenlos?

Ja. Die Free-Version der Zinshaus App rechnet die Grundlagen (Brutto- und Nettomietrendite, Cashflow, Kaufnebenkosten je Bundesland) sowie 3 KI-Analysen pro Tag — kostenlos und ohne Anmeldung. Premium schaltet die zehn vollen Berechnungsstufen, Steueroptimierung, NOI/DSCR/LTV, IRR/NPV, 10-Jahres-Prognose und Risikoanalyse frei.

Welche Eingaben braucht der Rechner mindestens?

Für die Bierdeckelrechnung reichen Kaufpreis, Monatsmiete und Bundesland — der Rechner zieht automatisch Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 2 %) und optional die Maklerprovision. Für die Eigenkapitalrendite kommen Eigenkapital, Zinssatz und Tilgung dazu, für die Nachsteuerrendite Baujahr, Grundstücksanteil und persönlicher Steuersatz.

Funktioniert der Rechner auch im Browser?

Auf dieser Seite findest du einen kostenlosen Web-Quickrechner für Brutto- und Nettomietrendite. Die volle Funktionalität — alle zehn Berechnungsstufen, Cloud-Sync zwischen Geräten, KI-Analyse und PDF-Export für Bank und Steuerberater — gibt es in der iOS- und Android-App.

• Zinshaus-Bewertung →

  Marktwert über das Ertragswertverfahren ermitteln.

• Mietrendite berechnen →

  Brutto- und Nettomietrendite Schritt für Schritt erklärt.

• Bierdeckelrechner →

  Die schnelle Erstprüfung in 30 Sekunden.

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  Marktwert mit Berliner Grunderwerbsteuer und Hebesätzen.