Zinshaus-Rechner: Rendite und Wert eines Zinshauses berechnen
Web-Quickrechner – Mietrendite in 30 Sekunden
Kaufpreis, Miete und Bundesland eintragen. Rendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite werden live berechnet.
Eigenkapital, Zins und Tilgung ergänzen den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.
- Jahresnettomiete
- 18.000 €
- Kaufnebenkosten (11,07 %)
- 49.815 €
- Gesamtinvestition
- 499.815 €
- NOI (nach 20,0 % Bewirtschaftung)
- 14.400 €
Bruttomietrendite
4,00 %
Nettomietrendite
2,88 %
Mit Finanzierung
- Darlehen
- 409.815 €
- Annuität p. a. (5,8 %)
- 23.769 €
- davon Zinsen im 1. Jahr
- 15.573 €
Cashflow monatlich
-781 €
Eigenkapitalrendite
-1,30 %
Die Eigenkapitalrendite liegt unter der Nettomietrendite von 2,88 %. Bei 3,8 % Sollzins kostet das Darlehen mehr, als das Objekt abwirft – mehr Eigenkapital verbessert das Ergebnis, mehr Hebel verschlechtert es.
Marktübliche Rendite in A-Lagen – Eigenkapitalrendite und Steuereffekt entscheiden über das Ergebnis.
AfA, Steuereffekt & 10-Jahres-Prognose in Zinshaus
Hier steht das erste Jahr vor Steuern. Zinshaus rechnet die Abschreibung, den Werbungskostenabzug und die Verschiebung von Zins zu Tilgung über die gesamte Zinsbindung – im Browser oder in der App.
Bewirtschaftung pauschal mit 20,0 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch mit 1,5 % vom Kaufpreis geschätzt – die GNotKG-Gebühren sind degressiv, ein fester Prozentsatz ist immer nur eine Näherung. Maklerprovision bei aktivierter Option mit 3,57 % als Käuferanteil. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gilt die Deckelung der §§ 656c/656d BGB nicht – angesetzt ist deshalb der volle ortsübliche Käuferanteil, nicht die Hälfte der Gesamtcourtage. Die Finanzierung ist als Annuitätendarlehen über das gesamte Investitionsvolumen gerechnet, im ersten Jahr und vor Steuern. Die Eigenkapitalrendite setzt nur die Zinsen als Aufwand an, weil Tilgung Vermögensaufbau ist. Sondertilgung, Disagio und Bereitstellungszinsen bleiben außen vor. Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.
Zehn Stufen vom ersten Schätzwert bis zum Exit
Der Zinshaus-Rechner ist als Stufenmodell aufgebaut: Du startest mit drei Eingaben (Kaufpreis, Miete, Bundesland) und siehst sofort die Bruttomietrendite. Mit jeder weiteren Stufe ergänzt du Daten – und der Rechner liefert die nächste Kennzahl, ohne dass du eine Excel-Datei pflegen musst.
- Bierdeckel: Bruttomietrendite aus Kaufpreis und Jahresmiete.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar/Grundbuch, Maklerprovision.
- Bewirtschaftung: Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfallreserve – daraus NOI und Nettomietrendite.
- Finanzierung: Annuität, Tilgung, Eigenkapital – ergibt Cashflow und Eigenkapitalrendite.
- Steuern & AfA: Lineare oder degressive AfA, Werbungskosten, persönlicher Steuersatz – Nachsteuerrendite.
- Profi-Kennzahlen: NOI, DSCR, LTV – die Zahlen, die Banken sehen wollen.
- Dynamik: IRR, NPV – Geld auf einer Zeitachse, nicht nur ein Jahresschnitt.
- 10-Jahres-Prognose: Mietsteigerung, Wertentwicklung, Tilgungsverlauf, Cashflow pro Jahr.
- Risikoanalyse: Stresstests für Zinsanstieg, Leerstand und Worst-Case-Kombinationen.
- Exit-Strategie: Spekulationssteuer-Szenario, optimaler Verkaufszeitpunkt, Restschuld.
Du kannst auf jeder Stufe stehenbleiben – oder weiter rechnen, wenn es ernst wird.
Bereit, alle zehn Stufen zu rechnen? Die Zinshaus App ist kostenlos.
Was der Rechner für eine seriöse Bewertung liefert
Keine einzelne Kennzahl trägt eine Kaufentscheidung. Der Zinshaus-Rechner stellt parallel:
- Bruttomietrendite – Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis. Erste Plausibilität, oft 3–7 % je nach Lage.
- Nettomietrendite – nach Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung. Realistischer als die Bruttogröße.
- Eigenkapitalrendite – Cashflow nach Finanzierung ÷ Eigenkapital. Die zentrale Kennzahl bei Fremdfinanzierung.
- Nachsteuerrendite – nach AfA, Werbungskosten, persönlichem Steuersatz. Die Zahl, die wirklich auf dem Konto ankommt.
- NOI · DSCR · LTV – Bankensprache. NOI für den Reinertrag, DSCR ≥ 1,2 als Kreditkriterium, LTV für die Beleihung.
- IRR · NPV – die zeitwertige Sicht über die Halteperiode. Macht Vergleiche zwischen unterschiedlichen Investments fair.
Mehr Hintergrund zu den einzelnen Größen findest du im Zinshaus-Glossar und in den FAQ.
Fragen zum Zinshaus-Rechner
- Was berechnet der Zinshaus-Rechner?
- Der Zinshaus-Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Monatsmiete, Bundesland und Finanzierungsdaten alle relevanten Investmentkennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow, NOI, DSCR, LTV sowie eine 10-Jahres-Prognose mit AfA, Steueroptimierung und Spekulationssteuer-Szenario.
- Ist der Zinshaus-Rechner kostenlos?
- Ja. Die Free-Version der Zinshaus App rechnet die Grundlagen (Brutto- und Nettomietrendite, Cashflow, Kaufnebenkosten je Bundesland) sowie 3 KI-Analysen pro Tag – kostenlos und ohne Anmeldung. Premium schaltet die zehn vollen Berechnungsstufen, Steueroptimierung, NOI/DSCR/LTV, IRR/NPV, 10-Jahres-Prognose und Risikoanalyse frei.
- Welche Eingaben braucht der Rechner mindestens?
- Für die Bierdeckelrechnung reichen Kaufpreis, Monatsmiete und Bundesland – der Rechner zieht automatisch Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (geschätzt 1,5 %) und optional die Maklercourtage. Für die Eigenkapitalrendite kommen Eigenkapital, Zinssatz und Tilgung dazu, für die Nachsteuerrendite Baujahr, Grundstücksanteil und persönlicher Steuersatz.
- Funktioniert der Rechner auch im Browser?
- Auf dieser Seite findest du einen kostenlosen Web-Quickrechner für Brutto- und Nettomietrendite. Die volle Funktionalität – alle zehn Berechnungsstufen, Cloud-Sync zwischen Geräten, KI-Analyse und PDF-Export für Bank und Steuerberater – gibt es in der iOS- und Android-App.
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Vom Bierdeckel zum Investment-Plan.
Der Web-Rechner gibt dir Rendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite im ersten Jahr. Die Zinshaus App rechnet die restlichen Stufen – Steuern, AfA, Zinsbindung, Risikoanalyse und Exit-Strategie.