Zinshaus in Köln — Wert, Rendite, Kaufnebenkosten

Durchschnittliche Wohnungsmiete in Köln: 14,2 €/m². NRW-spezifisch: Maklerprovision üblich 3,57 % je Partei, GrESt 6,5 % — Kaufneben­kosten landen schnell bei 12 %. Bei Bestandsbauten: Erbbaurecht-Prüfung in mehreren Stadtteilen.

In Nordrhein-Westfalen fällt eine Grunderwerbsteuer von 6,5 % auf den Kaufpreis an. Hinzu kommen Notar & Grundbuch (rund 2,0 %) und — bei Makler­vermittlung — die hälftige Makler­provision von 3,57 %. Die Gesamt­nebenkosten in Köln liegen damit bei 8,5 % ohne und 12,1 % inklusive Makler.

Der bundesweite Vergleich aller Sätze steht in der Grunderwerbsteuer-Tabelle. Maklerprovisionen sind seit Bestellerprinzip hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen.

Die Faktor-Spannweite für Köln bildet den Unterschied zwischen Innenstadt und Stadtrand ab. Diese Stadtteile sind klassische Zinshaus-Lagen:

• Innenstadt
• Lindenthal
• Ehrenfeld
• Nippes
• Mülheim
• Sülz
• Klettenberg
• Deutz

In der Zinshaus App kannst du je Objekt einen Stadtteil­zuschlag oder ‑abschlag einpflegen — der Marktwert kalibriert sich automatisch.

Mietpreis-Spannen für Bestands­wohnungen im mittleren Zustand (Stand 2026). Lage und Ausstattung bewegen den Preis innerhalb der Spanne — Erstbezug Neubau liegt regelmäßig darüber.

• Erbbaurechte vor allem in den südlichen Stadtteilen (z.B. Bayenthal, Marienburg) — Restlaufzeit prüfen, beeinflusst Faktor stark.
• NRW-GrESt 6,5 % + Makler 3,57 % je Partei → Kaufnebenkosten ~12,1 % statt 8 % in Bayern.
• Soziale Erhaltungs­satzungen z.B. in Severinsviertel, Stollwerckviertel — Modernisierung genehmigungs­pflichtig.
• Hochwasserzonen am Rhein (Rodenkirchen, Deutz) — Gebäudeversicherung mit Elementarschaden zwingend.

Wie hoch ist die Mietrendite für ein Zinshaus in Köln?

In Köln liegt die typische Bruttomietrendite für ein vermietetes Mehrfamilienhaus zwischen 3,6 % und 4,5 %. Der entsprechende Vervielfältiger (Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete) liegt zwischen 22 und 28. Spitzen­lagen erreichen den oberen Faktor­bereich, B-Lagen mit Sanierungs­bedarf den unteren.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Köln?

In Nordrhein-Westfalen fällt eine Grunderwerbsteuer von 6,5 % an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten (rund 2 %) sowie optional die hälftige Maklerprovision (3,57 %). In Summe liegen die Kaufnebenkosten in Köln bei 8,5 % ohne und bei 12,1 % mit Makler.

Wie wird der Wert eines Zinshauses in Köln ermittelt?

Zinshäuser in Köln werden im Ertragswertverfahren bewertet: Jahresnettomiete × Vervielfältiger. Der Faktor (22–28) hängt von Stadtteil, Zustand und Restnutzungsdauer ab. Zinshaus rechnet zusätzlich den Sachwert (Bodenrichtwert × Fläche + Gebäude) und gibt eine Marktwert-Bandbreite aus.

Welche Mietspiegel-Daten gelten für Köln?

Die durchschnittliche Wohnungsmiete in Köln liegt bei rund 14,2 €/m² (Stand 2026). NRW-spezifisch: Maklerprovision üblich 3,57 % je Partei, GrESt 6,5 % — Kaufneben­kosten landen schnell bei 12 %. Bei Bestandsbauten: Erbbaurecht-Prüfung in mehreren Stadtteilen.

• Zinshaus Berlin→

  Faktor 23–30 · GrESt 6,0 %

• Zinshaus München→

  Faktor 28–35 · GrESt 3,5 %

• Zinshaus Hamburg→

  Faktor 24–30 · GrESt 5,5 %

• Zinshaus Frankfurt am Main→

  Faktor 24–31 · GrESt 6,0 %

• Zinshaus Düsseldorf→

  Faktor 23–30 · GrESt 6,5 %

• Zinshaus Stuttgart→

  Faktor 24–30 · GrESt 5,0 %

• Zinshaus Leipzig→

  Faktor 18–25 · GrESt 5,5 %

• Zinshaus Bremen→

  Faktor 19–25 · GrESt 5,0 %

• Zinshaus Hannover→

  Faktor 20–26 · GrESt 5,0 %

• Zinshaus Dresden→

  Faktor 20–27 · GrESt 5,5 %

• Zinshaus Nürnberg→

  Faktor 22–28 · GrESt 3,5 %

• Zinshaus Erlangen→

  Faktor 24–30 · GrESt 3,5 %

• Zinshaus Dortmund→

  Faktor 18–24 · GrESt 6,5 %

• Zinshaus Essen→

  Faktor 17–23 · GrESt 6,5 %

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