Glossar — Anlageimmobilien A–Z

Innenstadt-, Premium- und etablierte Wohnviertel deutscher Großstädte mit hoher Nachfrage und stabilen Mieten.

A-Lagen liefern niedrigere Mietrenditen (typisch 3,1–4,0 % brutto), dafür höchste Wert­stabilität. München, Hamburg, Berlin und Frankfurt gelten als A-Städte; innerhalb dieser Städte gibt es A-/B-/C-Lagen je nach Stadtteil.

Jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts — 2 % bei Bauten 1925–2022, 3 % bei Neubauten ab 2023.

AfA ist die wichtigste Steuergestaltung für vermietete Immobilien. Sie wird jährlich vom Gebäudewert abgeschrieben (nicht vom Grundstück) und mindert die zu versteuernden Mieteinnahmen. Bei einem Gebäudewert von 260.000 € und 2 % AfA spart ein Investor mit 42 % Grenzsteuer­satz 2.184 € pro Jahr.

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Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren über 15 % des Gebäudewerts müssen über die AfA abgeschrieben statt sofort abgesetzt werden.

Diese Steuerfalle (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) trifft viele Sanierungs­käufer. Wer ein Bestandsobjekt unter Markt erwirbt und renoviert, muss die 15-%-Grenze einhalten — sonst wird der Sofort­abzug zur 50-Jahres-Abschreibung.

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Mittelgroße Städte oder Außenbezirke der A-Städte mit moderateren Mieten und besseren Renditen.

B-Lagen wie Düsseldorf, Stuttgart, Köln oder die Außenbezirke Münchens bieten typisch Faktoren 22–28 und Bruttomietrenditen von 3,6–4,5 %. Sweet-Spot für viele Privat­investoren.

Hausgeld, Instandhaltung, Verwalter, Mietausfall — typisch 15–25 % der Jahresmiete.

Bewirtschaftungs­kosten reduzieren die Mieteinnahmen und damit die Nettomietrendite. Übliche Aufteilung: 25 % Hausgeld, 30 % Instandhaltung, 20 % Verwalter, 15 % Mietausfall, 10 % Sonstiges.

Schnelle 30-Sekunden-Erstprüfung mit drei Eingaben: Kaufpreis, Monatsmiete, Bundesland.

Die Bierdeckel­rechnung filtert offensichtlich uninteressante Objekte aus. Wenn Brutto­miet­rendite und Nettomietrendite hier schon nicht passen, lohnt sich kein zweiter Blick. Die Zinshaus App nennt diese erste Stufe Bierdeckel.

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Durchschnittlicher Lagewert eines Grundstücks pro m² — vom Gutachterausschuss veröffentlicht.

Bodenrichtwerte werden von den BORIS-Portalen der Bundes­länder bereitgestellt und sind die Basis für das Sachwertverfahren. Bei Mehrfamilien­häusern macht der Boden­wert oft 30–50 % des Sachwerts aus.

Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 — die schnellste Renditegröße.

Die Bruttomietrendite ignoriert Kaufneben­kosten und Bewirtschaftung — sie ist eine Daumengröße, kein vollständiges Investmentkriterium. Trotzdem die meistgenannte Zahl in Maklerexposés.

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Strukturschwächere Regionen oder Randviertel mit höheren laufenden Renditen, aber geringerer Wert­stabilität.

C-Lagen liefern oft 5,0–7,1 % Brutto­mietrendite — die hohe Rendite kompensiert höheres Mietausfall­risiko, geringere Wert­entwicklung und schwierigere Wieder­verkaufbarkeit.

Englischer Begriff für Nettomietrendite: NOI ÷ Marktwert × 100. Internationaler Standard.

Capitalization Rate ist die international übliche Metrik für Investment­immobilien. In Deutschland weniger verbreitet, aber bei institutionellen Käufern und in englisch­sprachiger Literatur Standard.

Mieteinnahmen − Bewirtschaftung − Zins − Tilgung. Was am Monatsende übrig bleibt.

Positiver Cashflow heißt: Die Immobilie trägt sich selbst und produziert Überschuss. Negativer Cashflow heißt: Du zahlst monatlich drauf. Bei niedriger Tilgung typisch positiv, bei aggressiver Tilgung oft negativ — was nicht schlecht sein muss, weil Tilgung Vermögensaufbau ist.

5 % vom Restbuchwert für Wohnneubauten mit Vertrag/Bauantrag zwischen 10/2023 und 09/2029.

Die degressive AfA wurde 2024 durch das Wachstumschancengesetz wieder eingeführt. Vorteil: deutlich höhere Abschreibungen in den ersten Jahren. Nachteil: Wechsel zur linearen AfA wird irgendwann unwirtschaftlich, weil der Restbuchwert sinkt.

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9 % p.a. über 8 Jahre + 7 % p.a. über 4 Jahre auf Sanierungs­kosten denkmal­geschützter Gebäude.

Die Denkmal-AfA gehört zu den attraktivsten Steuergestaltungen für Privatinvestoren. Voraussetzung: Sanierungs­bescheinigung der Denkmal­schutzbehörde vor Beginn der Arbeiten. Anwendung gemäß §§ 7h/7i EStG.

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NOI ÷ Kapitaldienst (Zins + Tilgung). Banken fordern üblich ≥ 1,2.

Die DSCR misst, ob der laufende Ertrag den Schulden­dienst deckt. Bei DSCR < 1,0 zahlt das Investment monatlich drauf; bei DSCR ≥ 1,2 hat es Puffer für Mietausfall oder Zinsanstieg. Standard­kennzahl bei Bank­finanzierungen.

Cashflow nach Finanzierung ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Die zentrale Kennzahl bei fremd­finanzierten Investments.

Die Eigenkapital­rendite zeigt den Hebel-Effekt: Bei 4 % Brutto­mietrendite, 80 % Fremdkapital und 3,5 % Sollzins können Eigenkapital­renditen von 8–12 % entstehen — vor Steuer.

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Recht zur Bebauung eines fremden Grundstücks gegen Zahlung eines Erbbau­zinses — typisch 99 Jahre.

Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück nicht dem Eigentümer der Immobilie, sondern wird gemietet. Erbbau­zins ist abzugs­fähig, der Verkehrswert der Immobilie liegt typisch 20–40 % unter dem Verkehrswert mit Grund­stück. Wichtig zu prüfen.

Marktwertbestimmung über Mieteinnahmen × Vervielfältiger. Standard für Renditeobjekte.

Das Ertragswert­verfahren ist gesetzlich in der ImmoWertV geregelt und der vorherrschende Bewertungs­ansatz für Mehrfamilien­häuser. Vervielfältiger zwischen 14 und 32 abhängig von Lage und Zustand.

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Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Inverse Bruttomietrendite. Faktor 25 = 4 % Rendite.

Profi-Investoren sprechen häufiger über Faktoren als über Prozente. Faktor 18 ist ein gutes B-Lage-Investment, Faktor 30 eine A-Stadt-Premium­lage. Über 32 wird selbst in München sportlich.

Steuer auf den Immobilienkauf — zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Saarland, Brandenburg, Schleswig-Holstein).

Die Grund­erwerb­steuer wird vom Bundesland erhoben und mit Kaufvertrags­abschluss fällig. Sie wird gemeinsam mit den anderen Kaufneben­kosten dem Gebäude­wert zugeschlagen und über die AfA abgeschrieben.

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Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital. Höherer Hebel = höhere Eigenkapital­rendite, aber höheres Risiko.

Bei 20 % Eigenkapital und 80 % Fremdkapital ist der Hebel 5:1. Steigt die Wert­entwicklung um 1 %, wächst das Eigenkapital um ~5 % (vor Zinskosten). Funktioniert in beide Richtungen — daher höheres Risiko.

Interner Zinsfuß — die Rendite, bei der Kapitalwert (NPV) gleich null ist.

IRR ist die zeitgewichtete Gesamtrendite eines Investments inklusive aller Cashflows: Kauf, laufende Mieten, Verkauf. Internationaler Standard für Private-Equity- und Real-Estate-Investitionen.

Grunderwerbsteuer + Notar (~1,5 %) + Grundbuch (~0,5 %) + optional Makler (3,57 %). Typisch 8–13 % vom Kaufpreis.

Die Kaufneben­kosten reduzieren das verfügbare Eigenkapital deutlich. Wer 100.000 € EK hat und in NRW mit Makler kauft, hat nach Kaufneben­kosten nur noch ~85.000 € für die eigentliche Anzahlung.

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Darlehens­höhe ÷ Marktwert × 100. Bei 80 % LTV werden 20 % Eigenkapital verlangt.

Banken steuern Konditionen über den LTV. Bis 60 % LTV gibt es die besten Zinsen, ab 80 % wird es teurer, ab 90 % nur mit Boni­tät­saufschlag. Niedriger LTV = stabileres Investment auch bei Wert­einbrüchen.

Maximale Wieder­vermietungs­miete: ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %. Gilt in ausgewiesenen Gebieten.

Die Mietpreis­bremse begrenzt Mieten bei Neu­vermietung in Städten mit angespanntem Wohnungs­markt. Ausnahmen: Erstvermietung Neubau, umfassende Modernisierung. Verstöße können zur Mietminderung führen.

Tabelle der ortsüblichen Vergleichs­mieten — qualifiziert (gerichtsfest) oder einfach.

Mietspiegel werden alle 2 Jahre von Kommunen erstellt. Qualifizierte Mietspiegel sind nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und gerichtsfest. Wichtig für Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und Wertgutachten.

NOI ÷ Gesamtinvestition × 100. Die ehrlichere Renditegröße — typisch 1–1,5 Prozentpunkte unter brutto.

Die Nettomiet­rendite zieht Kaufneben­kosten und Bewirtschaftung von der Brutto­größe ab. Sie erlaubt fairen Vergleich zwischen Bundesländern (unterschiedliche GrESt) und Stadtteilen (unterschiedlicher Hausgeld­aufwand).

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Jahresnettomiete − Bewirtschaftungs­kosten. Standard­kennzahl im professionellen Immobilien­investment.

NOI ist die Mieteinnahme nach Bewirtschaftung, vor Finanzierung und Steuern. Internationaler Standard für die Bewertung von Renditeobjekten — Cap Rate = NOI ÷ Marktwert.

Kapitalwert eines Investments — die abdiskontierten Cashflows minus Anfangs­investition.

Bei NPV > 0 lohnt sich das Investment im Vergleich zu einer alternativen Anlage mit dem gewählten Diskontsatz. NPV und IRR sind komplementäre Größen — IRR sagt: wie viel Prozent, NPV sagt: wie viele Euro Mehrwert.

Marktwert = Bodenrichtwert × Fläche + Gebäude­herstellungs­wert (abzgl. Alters­wertminderung).

Das Sachwert­verfahren ist die Kosten-orientierte Bewertung — was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu bauen? Bei reinen Renditeobjekten weniger relevant als das Ertragswert­verfahren, aber als Plausibilitäts­check sinnvoll.

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5 % zusätzlich zur linearen AfA über vier Jahre — für förderfähige Mietwohnungs­neubauten unter Baukosten­obergrenze.

Die Sonder-AfA wurde mehrfach verlängert und gilt aktuell für Wohnungen mit Bauantrag bis Ende 2026. Maximale Bemessungs­grundlage: 4.000 €/m². Bedingung: Vermietung über mindestens zehn Jahre.

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Einkommensteuer auf Verkaufs­gewinne bei Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren (§ 23 EStG).

Umgangssprachlich Spekulationssteuer, offiziell Einkommen­steuer auf private Veräußerungs­geschäfte. Bei vermieteten Immobilien fällt die geltend gemachte AfA wieder in den Gewinn — ein häufig übersehener Effekt.

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Anteil der monatlichen Rate, der das Darlehen reduziert. Bei vermieteten Immobilien typisch 1–3 %.

Höhere Tilgung = schnellere Entschuldung, niedrigerer Cashflow. Niedrigere Tilgung = höherer Cashflow, langsamere Entschuldung. Bei Niedrigzins­phasen lohnt höhere Tilgung; bei Hochzins­phasen niedrigere — abhängig vom persönlichen Steuersatz.

Recht der Kommune, in Milieuschutz­gebieten in einen Kaufvertrag einzutreten.

Berlin und einige andere Großstädte nutzen das Vorkaufs­recht aktiv, um Mietsteigerungen zu begrenzen. Praktische Folge: Verkaufs­prozess kann sich um Wochen verzögern; Käufer­bindung an Sozialcharta möglich.