1 · Ertragswertverfahren
Jahresmiete × Faktor
Standard für vermietete Mehrfamilienhäuser. Der Vervielfältiger (18–32) bildet Lage, Zustand und Restnutzungsdauer ab. Diese Methode bestimmt 80 % der Verkaufspreise im Bestand.
Zinshaus · Bewertung
Zinshaus-Bewertung — Marktwert ehrlich rechnen
Zinshäuser werden über den Ertrag bewertet, nicht über den Quadratmeterpreis. Diese Seite erklärt das Ertragswertverfahren mit Vervielfältiger, das Sachwertverfahren mit Bodenrichtwert und warum die Differenz beider Werte oft die wichtigste Verhandlungszahl ist.
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Drei Wege zum Marktwert eines Zinshauses
In Deutschland sind drei Bewertungsverfahren etabliert. Welche Methode dominiert, hängt von Objekt und Zweck ab — bei Zinshäusern liegt der Schwerpunkt fast immer auf dem Ertragswert.
2 · Sachwertverfahren
Grundstück + Gebäude
Bodenrichtwert × Fläche plus Herstellkosten abzüglich AfA. Wichtig bei Eigennutzung, Neubau, oder wenn der Ertragswert wegen niedriger Bestandsmieten unter dem fairen Wert liegt.
3 · Vergleichswertverfahren
Markt der letzten Quartale
Verkaufspreise vergleichbarer Objekte, oft als €/m² oder als Faktor. Liefert eine schnelle Plausibilität, ist aber bei individuellen Zinshäusern selten die Hauptmethode.
Bewertung in 30 Sekunden — Web-Rechner
Ertragswert‐Daumengröße: Brutto- und Nettomietrendite. Trage Kaufpreis und Miete ein, das Bundesland setzt die richtigen Kaufnebenkosten.
€
€
Ergebnis
- Jahresnettomiete
- 18.000 €
- Kaufnebenkosten (11,57 %)
- 52.065 €
- Gesamtinvestition
- 502.065 €
- NOI (nach 20 % Bewirtschaftung)
- 14.400 €
Bruttomietrendite
4,00 %
Nettomietrendite
2,87 %
Marktübliche Rendite in A-Lagen — Eigenkapitalrendite und Steuereffekt entscheiden über das Ergebnis.
Eigenkapitalrendite, AfA & 10-Jahres-Prognose mit der App
Der Quickrechner zeigt zwei Kennzahlen — die App rechnet zehn Stufen, inklusive Steuern, Cashflow und Exit-Strategie.
Bewirtschaftung pauschal mit 20 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch pauschal 2 % vom Kaufpreis. Maklerprovision bei aktivierter Option als hälftiger Käuferanteil (3,57 %). Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.
Marktwert, Sachwert und Vergleichswert parallel: in der Zinshaus App.
Welcher Faktor passt zu welcher Lage?
Der Vervielfältiger ist die zentrale Stellschraube im Ertragswertverfahren. Er kapseln Lage, Mietniveau, Sanierungsstand und Restnutzungsdauer in einer einzigen Zahl. Typische Spannweiten (Stand 2026):
| Lage | Beispielstädte | Faktor | Bruttomietrendite |
|---|---|---|---|
| A-Lage | München, Hamburg, Berlin | 25–32 | 3,1–4,0 % |
| B-Stadt | Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Frankfurt | 22–28 | 3,6–4,5 % |
| B-Lage | Leipzig, Hannover, Bremen | 18–24 | 4,2–5,5 % |
| C-Lage | Mittelstädte < 100k Einwohner | 14–20 | 5,0–7,1 % |
Die Zinshaus App kalibriert den Faktor automatisch anhand von Lage, Zustand und Mieten — und zeigt dir den Range, in dem der Marktwert plausibel liegt.
Was die Bewertung um 8–13 % verschiebt
Die Kaufnebenkosten gehören zwingend in jede ehrliche Bewertung — sie sind versunkene Kosten, sobald der Notarvertrag steht. In Deutschland kommen pro Bundesland zwischen 8 % und 13 % vom Kaufpreis dazu:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen)
- Notar & Grundbuch: rund 2,0 % vom Kaufpreis
- Maklerprovision: seit Bestellerprinzip hälftig, üblich 3,57 % je Partei (inkl. MwSt.)
Zinshaus berechnet die Nebenkosten automatisch je Bundesland und legt sie auf den Kaufpreis — die Nettomietrendite nach Nebenkosten ist die Zahl, mit der du Objekte fair vergleichen kannst. Mehr dazu im Leitfaden Mietrendite.
Fragen zur Zinshaus-Bewertung
- Wie wird der Wert eines Zinshauses berechnet?
- Zinshäuser werden im Ertragswertverfahren bewertet: Jahresnettomiete × Vervielfältiger (Faktor) ergibt den Ertragswert. Der Faktor liegt je nach Lage und Zustand zwischen 18 und 30. Zusätzlich vergleicht Zinshaus den Ertragswert mit dem Sachwert (Grundstück + Gebäude) und gibt eine ehrliche Marktwert-Bandbreite aus.
- Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?
- Der Ertragswert ist die mathematische Bewertung anhand der Mieteinnahmen. Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, den der Markt aktuell zahlt — er enthält Lage-, Zustands- und Stimmungsfaktoren. Bei Zinshäusern liegen beide Werte oft eng beieinander; bei A-Lagen kann der Markt einen Aufschlag zahlen, in Schrumpfregionen einen Abschlag.
- Welcher Vervielfältiger ist für ein Zinshaus realistisch?
- Der Faktor variiert stark nach Lage: A-Städte (München, Hamburg, Berlin) erreichen 25–32, B-Städte (Düsseldorf, Stuttgart, Köln) 22–28, B-Lagen 18–24, C-Lagen 14–20. Sanierungsstau und Mietausfallrisiko drücken den Faktor, lange Restnutzungsdauer und vermietete Einheiten heben ihn.
- Brauche ich für die Zinshaus-Bewertung einen Gutachter?
- Für die erste Investmententscheidung reichen Ertrags- und Sachwertverfahren, wie Zinshaus sie ausgibt. Für eine Finanzierung verlangen Banken meistens einen eigenen Wertgutachter (Beleihungswertgutachten). Für Erbschaft, Scheidung oder Verkauf ist ein zertifizierter Sachverständiger sinnvoll — die Zinshaus-Berechnung dient dann als Verhandlungsgrundlage.
- Wie berücksichtige ich den Bodenrichtwert?
- Im Sachwertverfahren wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert. Zinshaus erlaubt die Eingabe des Bodenrichtwerts pro m² — typische Werte findest du im BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes. Bei Mehrfamilienhäusern macht der Boden oft 30–50 % des Sachwerts aus.
Zinshaus-Wert berechnen — Berlin, München, Hamburg & mehr
Faktor und Grunderwerbsteuer unterscheiden sich pro Stadt deutlich. Die Stadtseiten enthalten lokale Vervielfältiger-Spannen, die Grunderwerbsteuer des Bundeslandes und typische Mietniveaus — eine schnelle Orientierung für die Bewertung in der jeweiligen Stadt.
Zinshaus-Bewertung Berlin→
Faktor 23–30 · GrESt 6,0 % · Brutto 3,3 %–4,3 %
Zinshaus-Bewertung München→
Faktor 28–35 · GrESt 3,5 % · Brutto 2,9 %–3,6 %
Zinshaus-Bewertung Hamburg→
Faktor 24–30 · GrESt 5,5 % · Brutto 3,3 %–4,2 %
Zinshaus-Bewertung Köln→
Faktor 22–28 · GrESt 6,5 % · Brutto 3,6 %–4,5 %
Zinshaus-Bewertung Frankfurt am Main→
Faktor 24–31 · GrESt 6,0 % · Brutto 3,2 %–4,2 %
Zinshaus-Bewertung Düsseldorf→
Faktor 23–30 · GrESt 6,5 % · Brutto 3,3 %–4,3 %
Zinshaus-Bewertung Stuttgart→
Faktor 24–30 · GrESt 5,0 % · Brutto 3,3 %–4,2 %
Zinshaus-Bewertung Leipzig→
Faktor 18–25 · GrESt 5,5 % · Brutto 4,0 %–5,5 %
Zinshaus-Bewertung Hannover→
Faktor 20–26 · GrESt 5,0 % · Brutto 3,8 %–5,0 %
Zinshaus-Bewertung Nürnberg→
Faktor 22–28 · GrESt 3,5 % · Brutto 3,6 %–4,5 %
Zinshaus-Bewertung Dortmund→
Faktor 18–24 · GrESt 6,5 % · Brutto 4,2 %–5,5 %
Zinshaus-Bewertung Essen→
Faktor 17–23 · GrESt 6,5 % · Brutto 4,3 %–5,8 %
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Zinshaus-Rechner →
Alle Kennzahlen — vom Bierdeckel bis zur Exit-Strategie.
Mietrendite berechnen →
Brutto- und Nettomietrendite Schritt für Schritt erklärt.
Grunderwerbsteuer-Tabelle →
Alle 16 Bundesländer von 3,5 % bis 6,5 % im Vergleich.
Spekulationssteuer →
10-Jahres-Frist, Eigennutzung und Schenkung erklärt.
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