Grunderwerbsteuer Hessen 2026: 6,0 %
6,0 % auf den Kaufpreis – drei Beispiele
Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. In aller Regel ist das der beurkundete Kaufpreis; mitverkauftes Inventar darf abgezogen werden.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6,0 %) | Kaufnebenkosten ohne Makler (7,5 %) | Mit Makler (13,45 %) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 15.000 € | 18.750 € | 33.625 € |
| 350.000 € | 21.000 € | 26.250 € | 47.075 € |
| 800.000 € | 48.000 € | 60.000 € | 107.600 € |
Die Maklercourtage von 5,95 % ist der ortsübliche Käuferanteil für ein Mehrfamilienhaus. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, begrenzen die §§ 656c/656d BGB seinen Anteil zusätzlich auf die Hälfte der Gesamtcourtage. Notar und Grundbuch sind mit 1,5 % angesetzt – die GNotKG-Tabelle B ist degressiv, bei großen Kaufpreisen liegt der reale Anteil darunter.
Zinshaus in Frankfurt am Main: was 6,0 % konkret kosten
Ein typisches kleineres Zinshaus in Frankfurt am Main mit 600 m² Wohnfläche: Bestandsmiete 14,9 €/m², Jahresnettomiete 107.100 €, Faktor 27,5 (Mitte der Spanne 24–31). Das ergibt einen Kaufpreis von rund 2.945.000 €.
- Grunderwerbsteuer (6,0 %)
- 176.700 €
- Notar & Grundbuch (1,5 %)
- 44.175 €
- Makler, Käuferanteil (5,95 %)
- 175.228 €
- Kaufnebenkosten gesamt (13,45 %)
- 396.103 €
Miete und Faktor stammen aus den Marktdaten für Frankfurt am Main (Stand 2026). Die Bestandsmiete ist mit 85 % der Durchschnittsmiete angesetzt; ein konkretes Objekt kann deutlich abweichen.
Kaufnebenkosten Hessen berechnen
Kaufpreis eintragen – 6,0 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage sind für Hessen hinterlegt.
Eigenkapital, Zins und Tilgung ergänzen den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.
- Jahresnettomiete
- 107.400 €
- Kaufnebenkosten (13,45 %)
- 396.103 €
- Gesamtinvestition
- 3.341.103 €
- NOI (nach 20,0 % Bewirtschaftung)
- 85.920 €
Bruttomietrendite
3,65 %
Nettomietrendite
2,57 %
Unter 4 % Bruttomietrendite – Zinshaus zeigt, ob Hebel und Steuern den Cashflow trotzdem positiv machen.
Eigenkapitalrendite, AfA & 10-Jahres-Prognose in Zinshaus
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Bewirtschaftung pauschal mit 20,0 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch mit 1,5 % vom Kaufpreis geschätzt – die GNotKG-Gebühren sind degressiv, ein fester Prozentsatz ist immer nur eine Näherung. Maklerprovision bei aktivierter Option mit 5,95 % als Käuferanteil. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gilt die Deckelung der §§ 656c/656d BGB nicht – angesetzt ist deshalb der volle ortsübliche Käuferanteil, nicht die Hälfte der Gesamtcourtage. Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.
Seit wann gelten 6,0 % in Hessen?
6,0 % seit August 2014. Das Hessengeld senkt den Satz nicht – es ist eine separate Zuwendung beim erstmaligen selbstgenutzten Wohneigentum und für Kapitalanleger ohne Bedeutung.
- Aktueller Satz
- 6,0 %
- Gilt seit
- 01.08.2014
- Vorheriger Satz
- 5,0 % – bis zum 01.08.2014
- Rechtsgrundlage
- GrEStFestG HE vom 26.11.2012, § 1
- Amtliche Quelle
- www.rv.hessenrecht.hessen.de
- Stand der Prüfung
- 15. August 2026
Satzverlauf in Hessen seit 1997
Letzte Änderung: 01.08.2014 (von 5,0 % auf 6,0 %). Bis zum 31.08.2006 legte der Bund den Satz fest, seitdem die Länder.
| Gilt ab | Satz | Änderung | Auf 350.000 € |
|---|---|---|---|
| 01.08.2014 | 6,0 % | +1 Pkt. | 21.000 € |
| 01.01.2013 | 5,0 % | +1,5 Pkt. | 17.500 € |
| 01.01.1997 | 3,5 % | Bundessatz | 12.250 € |
Maßgeblich für den Satz ist der Tag, an dem der Erwerbsvorgang verwirklicht wird – also die notarielle Beurkundung. Wer vor einem Stichtag beurkundet und erst danach ins Grundbuch eingetragen wird, zahlt noch den alten Satz.
Grunderwerbsteuer in Frankfurt am Main, Wiesbaden, Kassel & Co.
Die Grunderwerbsteuer ist reine Landessache – es gibt keine kommunalen Zuschläge. In Frankfurt am Main, Wiesbaden, Kassel, Darmstadt und Offenbach gilt derselbe Satz von 6,0 % wie im gesamten Land Hessen. Was sich zwischen den Städten unterscheidet, sind Kaufpreise, Mieten und damit die Rendite – nicht die Steuer.
Förderung rund um die Grunderwerbsteuer in Hessen
Hessengeld: Wer in Hessen erstmals Wohneigentum zur Selbstnutzung kauft (Beurkundung ab 01.03.2024), bekommt 10.000 € je Erwerber (höchstens zwei) plus 5.000 € je Kind unter 18, gedeckelt auf die gezahlte Grunderwerbsteuer und in zehn Jahresraten. Der Satz bleibt 6,0 %; wer schon eine Immobilie besitzt – auch eine vermietete –, ist ausgeschlossen.
Quelle: finanzen.hessen.de · Stand 26.09.2026
Hessen und seine Nachbarn im Vergleich
Wer grenznah sucht, zahlt je nach Seite der Landesgrenze einen anderen Satz. Verglichen auf 2.945.000 € Kaufpreis – dem Zinshaus-Beispiel aus Frankfurt am Main:
| Bundesland | Satz | Steuer | Differenz |
|---|---|---|---|
| Hessen | 6,0 % | 176.700 € | – |
| Bayern | 3,5 % | 103.075 € | −73.625 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 147.250 € | −29.450 € |
| Thüringen | 5,0 % | 147.250 € | −29.450 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 147.250 € | −29.450 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 147.250 € | −29.450 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 191.425 € | +14.725 € |
Grunderwerbsteuer Hessen – FAQ
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in Hessen?
- Die Grunderwerbsteuer in Hessen beträgt 6,0 % vom Kaufpreis. Auf 350.000 € sind das 21.000 €. Der Satz gilt seit dem 01.08.2014 und ist zum 15. August 2026 unverändert in Kraft. Rechtsgrundlage: GrEStFestG HE vom 26.11.2012, § 1.
- Wann wird die Grunderwerbsteuer in Hessen fällig?
- Der Steueranspruch entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag – nicht mit der Übergabe und nicht mit der Grundbucheintragung. Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt, das dem Käufer einen Steuerbescheid schickt, üblicherweise innerhalb von vier bis acht Wochen. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung; ohne sie erfolgt keine Eintragung als Eigentümer.
- Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Hessen?
- 6,0 % Grunderwerbsteuer plus rund 1,5 % für Notar und Grundbuch ergeben 7,5 % ohne Makler. Mit der ortsüblichen Käufercourtage von 5,95 % für ein Mehrfamilienhaus sind es 13,45 %. Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, die ein Verbraucher kauft, begrenzen die §§ 656c/656d BGB den Käuferanteil zusätzlich auf die Hälfte der Gesamtcourtage.
- Welcher Satz gilt in Hessen für einen Kauf aus einem früheren Jahr?
- Maßgeblich ist der Tag des notariellen Vertragsschlusses. Hessen: ab 01.01.1997 3,5 %, ab 01.01.2013 5,0 %, ab 01.08.2014 6,0 %. Ein Kauf, der vor einem Stichtag beurkundet und erst danach ins Grundbuch eingetragen wurde, wird noch mit dem alten Satz besteuert.
- Kann ich die Grunderwerbsteuer in Hessen absetzen?
- Bei einer vermieteten Immobilie gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wird anteilig dem Gebäudewert zugeschlagen und über die AfA abgeschrieben – bei einem Gebäudeanteil von 80 % und 2,0 % linearer AfA also über 50 Jahre. Sofort als Werbungskosten abziehbar ist sie nicht. Bei Selbstnutzung ist sie gar nicht absetzbar.
- Lässt sich die Grunderwerbsteuer in Hessen senken?
- Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung – nicht automatisch der volle Kaufpreis. Mitverkaufte bewegliche Sachen (Einbauküche, Markisen, Gartengeräte) sind keine Gegenleistung für das Grundstück und dürfen abgezogen werden, wenn sie im Notarvertrag einzeln mit realistischen Zeitwerten ausgewiesen sind. Bei 6,0 % spart ein abgesetztes Inventar von 15.000 € rund 900 €. Eine Erhaltungsrücklage der WEG mindert die Bemessungsgrundlage ebenfalls.
Hinweis: keine Steuerberatung. Die Angaben geben den Rechtsstand zum 15. August 2026 wieder; Befreiungen, Share Deals und Einzelfälle klärst du mit Notar oder Steuerberater.
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