Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen 2026: 6,5 %
6,5 % auf den Kaufpreis – drei Beispiele
Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. In aller Regel ist das der beurkundete Kaufpreis; mitverkauftes Inventar darf abgezogen werden.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6,5 %) | Kaufnebenkosten ohne Makler (8,0 %) | Mit Makler (11,57 %) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 16.250 € | 20.000 € | 28.925 € |
| 350.000 € | 22.750 € | 28.000 € | 40.495 € |
| 800.000 € | 52.000 € | 64.000 € | 92.560 € |
Die Maklercourtage von 3,57 % ist der ortsübliche Käuferanteil für ein Mehrfamilienhaus. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, begrenzen die §§ 656c/656d BGB seinen Anteil zusätzlich auf die Hälfte der Gesamtcourtage. Notar und Grundbuch sind mit 1,5 % angesetzt – die GNotKG-Tabelle B ist degressiv, bei großen Kaufpreisen liegt der reale Anteil darunter.
Zinshaus in Köln: was 6,5 % konkret kosten
Ein typisches kleineres Zinshaus in Köln mit 600 m² Wohnfläche: Bestandsmiete 12,1 €/m², Jahresnettomiete 86.904 €, Faktor 25 (Mitte der Spanne 22–28). Das ergibt einen Kaufpreis von rund 2.173.000 €.
- Grunderwerbsteuer (6,5 %)
- 141.245 €
- Notar & Grundbuch (1,5 %)
- 32.595 €
- Makler, Käuferanteil (3,57 %)
- 77.576 €
- Kaufnebenkosten gesamt (11,57 %)
- 251.416 €
Miete und Faktor stammen aus den Marktdaten für Köln (Stand 2026). Die Bestandsmiete ist mit 85 % der Durchschnittsmiete angesetzt; ein konkretes Objekt kann deutlich abweichen.
Kaufnebenkosten Nordrhein-Westfalen berechnen
Kaufpreis eintragen – 6,5 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage sind für Nordrhein-Westfalen hinterlegt.
Eigenkapital, Zins und Tilgung ergänzen den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.
- Jahresnettomiete
- 87.000 €
- Kaufnebenkosten (11,57 %)
- 251.416 €
- Gesamtinvestition
- 2.424.416 €
- NOI (nach 20,0 % Bewirtschaftung)
- 69.600 €
Bruttomietrendite
4,00 %
Nettomietrendite
2,87 %
Marktübliche Rendite in A-Lagen – Eigenkapitalrendite und Steuereffekt entscheiden über das Ergebnis.
Eigenkapitalrendite, AfA & 10-Jahres-Prognose in Zinshaus
Der Quickrechner zeigt zwei Kennzahlen – Zinshaus rechnet zehn Stufen, inklusive Steuern, Cashflow und Exit-Strategie. Im Browser oder in der App.
Bewirtschaftung pauschal mit 20,0 % der Jahresmiete angesetzt (Daumengröße für Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall). Notar & Grundbuch mit 1,5 % vom Kaufpreis geschätzt – die GNotKG-Gebühren sind degressiv, ein fester Prozentsatz ist immer nur eine Näherung. Maklerprovision bei aktivierter Option mit 3,57 % als Käuferanteil. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gilt die Deckelung der §§ 656c/656d BGB nicht – angesetzt ist deshalb der volle ortsübliche Käuferanteil, nicht die Hälfte der Gesamtcourtage. Berechnung ist eine Orientierung, keine Anlageberatung.
Seit wann gelten 6,5 % in Nordrhein-Westfalen?
Höchster Satz Deutschlands, zusammen mit dem Saarland, Brandenburg und Schleswig-Holstein. Auf 800.000 € sind das 52.000 € – 24.000 € mehr als in Bayern.
- Aktueller Satz
- 6,5 %
- Gilt seit
- 01.01.2015
- Vorheriger Satz
- 5,0 % – bis zum 01.01.2015
- Rechtsgrundlage
- Gesetz vom 25.07.2011, § 1 Abs. 1, geändert am 18.12.2014
- Amtliche Quelle
- recht.nrw.de
- Stand der Prüfung
- 15. August 2026
Satzverlauf in Nordrhein-Westfalen seit 1997
Letzte Änderung: 01.01.2015 (von 5,0 % auf 6,5 %). Bis zum 31.08.2006 legte der Bund den Satz fest, seitdem die Länder.
| Gilt ab | Satz | Änderung | Auf 350.000 € |
|---|---|---|---|
| 01.01.2015 | 6,5 % | +1,5 Pkt. | 22.750 € |
| 01.10.2011 | 5,0 % | +1,5 Pkt. | 17.500 € |
| 01.01.1997 | 3,5 % | Bundessatz | 12.250 € |
Maßgeblich für den Satz ist der Tag, an dem der Erwerbsvorgang verwirklicht wird – also die notarielle Beurkundung. Wer vor einem Stichtag beurkundet und erst danach ins Grundbuch eingetragen wird, zahlt noch den alten Satz.
Grunderwerbsteuer in Köln, Düsseldorf, Dortmund & Co.
Die Grunderwerbsteuer ist reine Landessache – es gibt keine kommunalen Zuschläge. In Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg und Bochum gilt derselbe Satz von 6,5 % wie im gesamten Land Nordrhein-Westfalen. Was sich zwischen den Städten unterscheidet, sind Kaufpreise, Mieten und damit die Rendite – nicht die Steuer.
Förderung rund um die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen
Der „NRW.Zuschuss Wohneigentum“ erstattete Selbstnutzern 2 % des Kaufpreises, höchstens 10.000 €, für Kaufverträge ab dem 01.01.2022. Das Programm ist beendet (Stichtag 14.07.2023) – für Käufe heute gibt es in NRW keinen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer, für Kapitalanleger gab es ihn nie.
Quelle: www.nrwbank.de · Stand 26.09.2026
Nordrhein-Westfalen und seine Nachbarn im Vergleich
Wer grenznah sucht, zahlt je nach Seite der Landesgrenze einen anderen Satz. Verglichen auf 2.173.000 € Kaufpreis – dem Zinshaus-Beispiel aus Köln:
| Bundesland | Satz | Steuer | Differenz |
|---|---|---|---|
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 141.245 € | – |
| Niedersachsen | 5,0 % | 108.650 € | −32.595 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 108.650 € | −32.595 € |
| Hessen | 6,0 % | 130.380 € | −10.865 € |
Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen – FAQ
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in Nordrhein-Westfalen?
- Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 % vom Kaufpreis. Auf 350.000 € sind das 22.750 €. Der Satz gilt seit dem 01.01.2015 und ist zum 15. August 2026 unverändert in Kraft. Rechtsgrundlage: Gesetz vom 25.07.2011, § 1 Abs. 1, geändert am 18.12.2014.
- Wann wird die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen fällig?
- Der Steueranspruch entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag – nicht mit der Übergabe und nicht mit der Grundbucheintragung. Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt, das dem Käufer einen Steuerbescheid schickt, üblicherweise innerhalb von vier bis acht Wochen. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung; ohne sie erfolgt keine Eintragung als Eigentümer.
- Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen?
- 6,5 % Grunderwerbsteuer plus rund 1,5 % für Notar und Grundbuch ergeben 8,0 % ohne Makler. Mit der ortsüblichen Käufercourtage von 3,57 % für ein Mehrfamilienhaus sind es 11,57 %. Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, die ein Verbraucher kauft, begrenzen die §§ 656c/656d BGB den Käuferanteil zusätzlich auf die Hälfte der Gesamtcourtage.
- Welcher Satz gilt in Nordrhein-Westfalen für einen Kauf aus einem früheren Jahr?
- Maßgeblich ist der Tag des notariellen Vertragsschlusses. Nordrhein-Westfalen: ab 01.01.1997 3,5 %, ab 01.10.2011 5,0 %, ab 01.01.2015 6,5 %. Ein Kauf, der vor einem Stichtag beurkundet und erst danach ins Grundbuch eingetragen wurde, wird noch mit dem alten Satz besteuert.
- Kann ich die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen absetzen?
- Bei einer vermieteten Immobilie gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wird anteilig dem Gebäudewert zugeschlagen und über die AfA abgeschrieben – bei einem Gebäudeanteil von 80 % und 2,0 % linearer AfA also über 50 Jahre. Sofort als Werbungskosten abziehbar ist sie nicht. Bei Selbstnutzung ist sie gar nicht absetzbar.
- Lässt sich die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen senken?
- Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung – nicht automatisch der volle Kaufpreis. Mitverkaufte bewegliche Sachen (Einbauküche, Markisen, Gartengeräte) sind keine Gegenleistung für das Grundstück und dürfen abgezogen werden, wenn sie im Notarvertrag einzeln mit realistischen Zeitwerten ausgewiesen sind. Bei 6,5 % spart ein abgesetztes Inventar von 15.000 € rund 975 €. Eine Erhaltungsrücklage der WEG mindert die Bemessungsgrundlage ebenfalls.
Hinweis: keine Steuerberatung. Die Angaben geben den Rechtsstand zum 15. August 2026 wieder; Befreiungen, Share Deals und Einzelfälle klärst du mit Notar oder Steuerberater.
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