Spekulationssteuer-Rechner für Immobilien

Der Rechner setzt § 23 EStG um: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs­kosten und Verkaufs­nebenkosten zuzüglich AfA-Rückzug = steuer­pflichtiger Gewinn. Liegt zwischen Kauf- und Verkaufsdatum weniger als 10 Jahre, wird der Gewinn mit deinem Grenz­steuer­satz versteuert — bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer.

Anschaffungs­kosten = Kaufpreis + Kaufneben­kosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, anteilige Maklerprovision). Standard­annahme im Rechner: 9 % vom Kaufpreis. Stadt­abhängig sind die Kaufneben­kosten leicht unterschiedlich — die genaue Aufschlüsselung steht auf Grunderwerbsteuer pro Bundesland.

AfA-Rückzug: Alle in der Halteperiode steuerlich geltend gemachten Abschreibungen werden dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet. Bei 2 % linearer AfA auf einen Gebäudewert von 250.000 € sind das 5.000 € pro Jahr — über 6 Jahre also 30.000 €. Mehr dazu in der Übersicht zur AfA bei Immobilien.

Steuer = steuer­pflichtiger Gewinn × Grenz­steuer­satz. Auf die Einkommen­steuer fallen pauschal 5,5 % Solidaritäts­zuschlag an (greift in der Praxis ab einer Einkommen­steuer von 18.130 €/Jahr, Stand 2026). Kirchen­steuer (8–9 %) wird nicht modelliert.

Wie funktioniert der Spekulationssteuer-Rechner für Immobilien?

Der Rechner ermittelt aus Kauf- und Verkaufsdaten den steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG: Verkaufspreis − Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) − Verkaufsnebenkosten + AfA-Rückzug. Liegt zwischen Kauf- und Verkaufsdatum die 10-Jahres-Frist, ist der Gewinn steuerfrei. Andernfalls multipliziert der Rechner den Gewinn mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz und addiert 5,5 % Soli.

Welcher Steuersatz gilt bei der Spekulationssteuer?

Es gibt keinen separaten Steuersatz. Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommen­steuersatz (Grenzsteuersatz) versteuert — zwischen 14 % und 45 % zzgl. 5,5 % Soli auf die Einkommensteuer und ggf. Kirchensteuer. Der Rechner setzt 42 % als Standard-Annahme an; passe den Grenzsteuersatz an dein Bruttoeinkommen an.

Was ist der AfA-Rückzug?

Alle Abschreibungen, die du als Vermieter während der Halteperiode steuerlich geltend gemacht hast, werden dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet. Beispiel: 5.000 € AfA über 6 Jahre = 30.000 €, die zusätzlich versteuert werden müssen. Der Rückzug verhindert eine doppelte Steuervergünstigung — ohne ihn wäre die AfA effektiv steuerfrei.

Wann greift die Eigennutzungs-Ausnahme?

Bei selbst genutzten Wohnimmobilien ist der Verkauf auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Drei-Jahres-Regel) oder durchgängig seit Anschaffung. Aktiviere im Rechner den Eigennutzungs-Schalter, um diese Ausnahme zu berücksichtigen.

Was bedeutet die 10-Jahres-Frist genau?

Sie beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet zehn Jahre später am gleichen Kalendertag. Maßgeblich ist nicht die Schlüssel­übergabe oder Grundbuch­eintragung, sondern ausschließlich das Notar­datum. Der Rechner zeigt dir die verbleibenden Tage bis zum steuerfreien Verkaufsfenster.

Was bildet der Rechner nicht ab?

Kirchensteuer, Gewerbesteuer (bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren — 3-Objekt-Grenze), Schenkung und Erbschaft sowie Anteils- und Share-Deals werden nicht modelliert. Für komplexe Konstellationen (Nießbrauch, gewerblicher Grundstücks­handel) gilt: Steuerberater­konsultation vor Verkauf.

• Spekulationssteuer-Übersicht →

  10-Jahres-Frist, Eigennutzung, Schenkung, 3-Objekt-Grenze.

• AfA Immobilien →

  Linear, degressiv, Denkmal — und wie der AfA-Rückzug greift.

• Grunderwerbsteuer →

  Was die Anschaffung kostet, beeinflusst auch den Verkaufsgewinn.

• Zinshaus-Rechner →

  Exit-Strategie mit Spekulationssteuer-Modul über 10 Jahre.