Zinshaus in Düsseldorf bewerten

Das Ertragswertverfahren ist bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das führende Verfahren: Der Käufer erwirbt einen Zahlungsstrom, nicht eine Bausubstanz. Die Kurzform, mit der Marktteilnehmer arbeiten, lautet Jahresnettomiete × Vervielfältiger.

Diese Kurzform ist die Marktkonvention, nicht das normierte Verfahren. Das Ertragswertverfahren nach §§ 27–34 ImmoWertV trennt Boden- und Gebäudeertragswert, zieht Bewirtschaftungskosten ab und diskontiert über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz. Für eine erste Einordnung liefert die Faktormethode dasselbe Ergebnis; für ein Gutachten gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank reicht sie nicht.

Derselbe Mietertrag, drei Zustände – der Faktor entscheidet über 642.600 € Unterschied.

• Mietniveau gegen Mietspiegel. Der größte Hebel. Ein Euro je m² Differenz sind bei 600 m² schon 7.200 € Jahresmiete – mit Faktor 30 multipliziert 216.000 € Wert. Untervermietete Häuser sind deshalb nicht automatisch billig, sondern oft die besseren Käufe.
• Restnutzungsdauer und Sanierungsstand. Dach, Fassade, Heizung und Leitungen. Ein anstehender Heizungstausch nach GEG wird von Käufern direkt vom Preis abgezogen, nicht über den Faktor eingepreist.
• Kaufnebenkosten für die Käuferseite. In Nordrhein-Westfalen sind das 6,5 % Grunderwerbsteuer, insgesamt 11,57 %. Was der Käufer an Nebenkosten aufbringt, fehlt ihm im Kaufpreis – hohe Grunderwerbsteuer drückt tendenziell den Faktor.
• Rechtliche Lasten. Erbbaurecht, Wegerechte, Denkmalschutz, Milieuschutz und Vorkaufsrechte. Hohe Bürotätigkeit → tendenziell höhere Anteile von Single-Apartments. Der Düsseldorfer Markt reagiert sensibler auf Konjunktur als die Bestands­märkte Köln oder Leipzig.

Eine Bewertung ist keine Verkaufsentscheidung. Vor einem Verkauf stehen zwei Fragen, die den Nettoerlös stärker bewegen als der letzte Faktorpunkt: die Spekulationsfrist nach § 23 EStG – innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn voll steuerpflichtig – und die Frage, ob im Ganzen oder nach Aufteilung verkauft wird.

• Zinshaus verkaufen →

  Ablauf, Unterlagen, Steuer – und was den Nettoerlös bestimmt.

• Spekulationssteuer-Rechner →

  Was bei Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre übrig bleibt.

Wie berechne ich den Wert eines Zinshauses in Düsseldorf?

Im Ertragswertverfahren: Jahresnettomiete × Vervielfältiger. In Düsseldorf liegt der marktübliche Faktor für ein vermietetes Mehrfamilienhaus im mittleren Zustand zwischen 23 und 30. Bei einem Haus mit 600 m² Wohnfläche und 12,75 €/m² Bestandsmiete ergibt das eine Jahresnettomiete von 91.800 € und einen Verkehrswert zwischen 2.111.400 € und 2.754.000 €. Die Spanne bildet Lage, Zustand und Restnutzungsdauer ab.

Welcher Vervielfältiger ist in Düsseldorf realistisch?

23 bis 30. Den oberen Wert erreichen Objekte in Pempelfort oder Flingern-Nord mit gepflegter Substanz und Mieten nahe dem Mietspiegel. Am unteren Ende stehen Häuser mit Sanierungsstau, hohem Leerstand oder Mieten deutlich unter Marktniveau. Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: 30 entspricht 3,3 %, 23 entspricht 4,3 %.

Kann ich mein Zinshaus in Düsseldorf kostenlos bewerten lassen?

Eine erste Einordnung bekommst du ohne Kosten und ohne Maklerkontakt: Jahresnettomiete mit dem lokalen Faktor multiplizieren. Die Zinshaus-App rechnet zusätzlich den Sachwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche plus Gebäudewert) und gibt eine Marktwert-Bandbreite aus beiden Verfahren aus. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – verbindlich gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank – ersetzt das nicht; dafür braucht es einen zertifizierten Sachverständigen.

Ertragswert oder Sachwert – was zählt in Düsseldorf?

Bei einem vermieteten Zinshaus ist der Ertragswert das führende Verfahren, weil der Käufer den Zahlungsstrom kauft, nicht die Bausubstanz. Der Sachwert dient als Plausibilitätskontrolle und wird dann relevant, wenn er den Ertragswert deutlich übersteigt – etwa bei stark untervermieteten Objekten in guten Lagen oder wenn Aufteilungs- oder Abrisspotenzial im Raum steht. Bei Düsseldorf mit Faktoren um 23–30 ist das vor allem in Pempelfort ein Thema.

Was mindert den Wert eines Zinshauses in Düsseldorf?

Mieten unter dem Mietspiegel (jeder Euro Differenz je m² schlägt mit dem Faktor multipliziert durch), Sanierungsstau bei Dach, Fassade und Heizung, eine kurze Restnutzungsdauer, Erbbaurecht statt Eigentum, laufende Mietstreitigkeiten und Leerstand. Hohe Bürotätigkeit → tendenziell höhere Anteile von Single-Apartments. Der Düsseldorfer Markt reagiert sensibler auf Konjunktur als die Bestands­märkte Köln oder Leipzig.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Düsseldorf?

In Nordrhein-Westfalen fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer an; mit Notar, Grundbuch und Maklercourtage summieren sich die Kaufnebenkosten auf 11,57 % des Kaufpreises. Für den Käufer sind sie Teil der Investitionssumme und drücken die Nettorendite – für den Verkäufer sind sie insofern relevant, als sie die Zahlungsbereitschaft der Käuferseite begrenzen.

• Zinshaus Düsseldorf →

  Markt, Renditen und Kaufneben­kosten in Düsseldorf.

• Zinshaus-Bewertung →

  Ertrags- und Sachwertverfahren im Detail erklärt.

• Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen →

  6,5 % – der größte Nebenkostenposten.

• Mietrendite berechnen →

  Der Kehrwert des Faktors – und was danach kommt.