Zinshaus in München bewerten

Das Ertragswertverfahren ist bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das führende Verfahren: Der Käufer erwirbt einen Zahlungsstrom, nicht eine Bausubstanz. Die Kurzform, mit der Marktteilnehmer arbeiten, lautet Jahresnettomiete × Vervielfältiger.

Diese Kurzform ist die Marktkonvention, nicht das normierte Verfahren. Das Ertragswertverfahren nach §§ 27–34 ImmoWertV trennt Boden- und Gebäudeertragswert, zieht Bewirtschaftungskosten ab und diskontiert über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz. Für eine erste Einordnung liefert die Faktormethode dasselbe Ergebnis; für ein Gutachten gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank reicht sie nicht.

Derselbe Mietertrag, drei Zustände – der Faktor entscheidet über 942.480 € Unterschied.

Die Lage wirkt zweifach auf den Wert: über die erzielbare Miete und über den Faktor, den Käufer zu zahlen bereit sind. Beide Effekte multiplizieren sich.

Quelle: Mietspiegel der Landeshauptstadt München (qualifiziert) (2025). Münchner Mietspiegel wird alle 2 Jahre fortgeschrieben. Mietpreisbremse + Kappungs­grenze (15 % in 3 Jahren). Bei Neubau (Erstbezug nach 01.10.2014) gilt sie nicht.

• Mietniveau gegen Mietspiegel. Der größte Hebel. Ein Euro je m² Differenz sind bei 600 m² schon 7.200 € Jahresmiete – mit Faktor 35 multipliziert 252.000 € Wert. Untervermietete Häuser sind deshalb nicht automatisch billig, sondern oft die besseren Käufe.
• Restnutzungsdauer und Sanierungsstand. Dach, Fassade, Heizung und Leitungen. Ein anstehender Heizungstausch nach GEG wird von Käufern direkt vom Preis abgezogen, nicht über den Faktor eingepreist.
• Kaufnebenkosten für die Käuferseite. In Bayern sind das 3,5 % Grunderwerbsteuer, insgesamt 8,57 %. Was der Käufer an Nebenkosten aufbringt, fehlt ihm im Kaufpreis – hohe Grunderwerbsteuer drückt tendenziell den Faktor.
• Rechtliche Lasten. Erbbaurecht, Wegerechte, Denkmalschutz, Milieuschutz und Vorkaufsrechte. Niedriger GrESt-Satz (3,5 %) macht München günstiger im Erwerb als der Faktor vermuten lässt. Der Münchner Mietspiegel ist einer der höchsten im Bund – Mietpreisbremse gilt flächendeckend.

Lokale Besonderheiten in München

• Erhaltungs­satzungen in ~30 Vierteln – Umwandlung in Eigentum nur mit Genehmigung; 10-jährige Kündigungs­sperrfrist nach Verkauf an Eigennutzer.
• Sehr hohe Bodenrichtwerte (BORIS Bayern) – Sachwert weicht oft stark vom Ertragswert ab.
• Bayerischer GrESt-Satz von 3,5 % spart bei 1 Mio. € Kaufpreis rund 30.000 € gegenüber NRW.
• Wohnungs­leerstand unter 1 % – Mietausfall­risiko in Bestandsbauten praktisch null.

Eine Bewertung ist keine Verkaufsentscheidung. Vor einem Verkauf stehen zwei Fragen, die den Nettoerlös stärker bewegen als der letzte Faktorpunkt: die Spekulationsfrist nach § 23 EStG – innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn voll steuerpflichtig – und die Frage, ob im Ganzen oder nach Aufteilung verkauft wird.

• Zinshaus verkaufen →

  Ablauf, Unterlagen, Steuer – und was den Nettoerlös bestimmt.

• Spekulationssteuer-Rechner →

  Was bei Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre übrig bleibt.

Wie berechne ich den Wert eines Zinshauses in München?

Im Ertragswertverfahren: Jahresnettomiete × Vervielfältiger. In München liegt der marktübliche Faktor für ein vermietetes Mehrfamilienhaus im mittleren Zustand zwischen 28 und 35. Bei einem Haus mit 600 m² Wohnfläche und 18,7 €/m² Bestandsmiete ergibt das eine Jahresnettomiete von 134.640 € und einen Verkehrswert zwischen 3.769.920 € und 4.712.400 €. Die Spanne bildet Lage, Zustand und Restnutzungsdauer ab.

Welcher Vervielfältiger ist in München realistisch?

28 bis 35. Den oberen Wert erreichen Objekte in Schwabing oder Maxvorstadt mit gepflegter Substanz und Mieten nahe dem Mietspiegel. Am unteren Ende stehen Häuser mit Sanierungsstau, hohem Leerstand oder Mieten deutlich unter Marktniveau. Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: 35 entspricht 2,9 %, 28 entspricht 3,6 %.

Kann ich mein Zinshaus in München kostenlos bewerten lassen?

Eine erste Einordnung bekommst du ohne Kosten und ohne Maklerkontakt: Jahresnettomiete mit dem lokalen Faktor multiplizieren. Die Zinshaus-App rechnet zusätzlich den Sachwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche plus Gebäudewert) und gibt eine Marktwert-Bandbreite aus beiden Verfahren aus. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – verbindlich gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank – ersetzt das nicht; dafür braucht es einen zertifizierten Sachverständigen.

Ertragswert oder Sachwert – was zählt in München?

Bei einem vermieteten Zinshaus ist der Ertragswert das führende Verfahren, weil der Käufer den Zahlungsstrom kauft, nicht die Bausubstanz. Der Sachwert dient als Plausibilitätskontrolle und wird dann relevant, wenn er den Ertragswert deutlich übersteigt – etwa bei stark untervermieteten Objekten in guten Lagen oder wenn Aufteilungs- oder Abrisspotenzial im Raum steht. Bei München mit Faktoren um 28–35 ist das vor allem in Schwabing ein Thema.

Was mindert den Wert eines Zinshauses in München?

Mieten unter dem Mietspiegel (jeder Euro Differenz je m² schlägt mit dem Faktor multipliziert durch), Sanierungsstau bei Dach, Fassade und Heizung, eine kurze Restnutzungsdauer, Erbbaurecht statt Eigentum, laufende Mietstreitigkeiten und Leerstand. Niedriger GrESt-Satz (3,5 %) macht München günstiger im Erwerb als der Faktor vermuten lässt. Der Münchner Mietspiegel ist einer der höchsten im Bund – Mietpreisbremse gilt flächendeckend.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in München?

In Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an; mit Notar, Grundbuch und Maklercourtage summieren sich die Kaufnebenkosten auf 8,57 % des Kaufpreises. Für den Käufer sind sie Teil der Investitionssumme und drücken die Nettorendite – für den Verkäufer sind sie insofern relevant, als sie die Zahlungsbereitschaft der Käuferseite begrenzen.

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  Markt, Renditen und Kaufneben­kosten in München.

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  Ertrags- und Sachwertverfahren im Detail erklärt.

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  3,5 % – der größte Nebenkostenposten.

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  Der Kehrwert des Faktors – und was danach kommt.