Zinshaus in Erlangen bewerten

Das Ertragswertverfahren ist bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das führende Verfahren: Der Käufer erwirbt einen Zahlungsstrom, nicht eine Bausubstanz. Die Kurzform, mit der Marktteilnehmer arbeiten, lautet Jahresnettomiete × Vervielfältiger.

Diese Kurzform ist die Marktkonvention, nicht das normierte Verfahren. Das Ertragswertverfahren nach §§ 27–34 ImmoWertV trennt Boden- und Gebäudeertragswert, zieht Bewirtschaftungskosten ab und diskontiert über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz. Für eine erste Einordnung liefert die Faktormethode dasselbe Ergebnis; für ein Gutachten gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank reicht sie nicht.

Derselbe Mietertrag, drei Zustände – der Faktor entscheidet über 506.736 € Unterschied.

• Mietniveau gegen Mietspiegel. Der größte Hebel. Ein Euro je m² Differenz sind bei 600 m² schon 7.200 € Jahresmiete – mit Faktor 30 multipliziert 216.000 € Wert. Untervermietete Häuser sind deshalb nicht automatisch billig, sondern oft die besseren Käufe.
• Restnutzungsdauer und Sanierungsstand. Dach, Fassade, Heizung und Leitungen. Ein anstehender Heizungstausch nach GEG wird von Käufern direkt vom Preis abgezogen, nicht über den Faktor eingepreist.
• Kaufnebenkosten für die Käuferseite. In Bayern sind das 3,5 % Grunderwerbsteuer, insgesamt 8,57 %. Was der Käufer an Nebenkosten aufbringt, fehlt ihm im Kaufpreis – hohe Grunderwerbsteuer drückt tendenziell den Faktor.
• Rechtliche Lasten. Erbbaurecht, Wegerechte, Denkmalschutz, Milieuschutz und Vorkaufsrechte. Bayerische GrESt mit 3,5 % statt 6,5 % NRW reduziert die Kaufnebenkosten um 3 Prozent­punkte – das gleicht den höheren Quadratmeter­preis teilweise aus. Siemens Med Campus und Uniklinik halten die Nachfrage in Sieglitzhof/Anger konstant.

Lokale Besonderheiten in Erlangen

• Hoher Studierenden­anteil – WG-tauglicher Grundriss steigert die Vermietbarkeit messbar.
• Siemens-Pendler ziehen vermehrt aus Nürnberg her – Druck auf den Innenstadtmarkt.
• FAU-Erweiterungen am Süd­gelände heben langfristig die Nachfrage in Bruck und Tennenlohe.

Eine Bewertung ist keine Verkaufsentscheidung. Vor einem Verkauf stehen zwei Fragen, die den Nettoerlös stärker bewegen als der letzte Faktorpunkt: die Spekulationsfrist nach § 23 EStG – innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn voll steuerpflichtig – und die Frage, ob im Ganzen oder nach Aufteilung verkauft wird.

• Zinshaus verkaufen →

  Ablauf, Unterlagen, Steuer – und was den Nettoerlös bestimmt.

• Spekulationssteuer-Rechner →

  Was bei Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre übrig bleibt.

Wie berechne ich den Wert eines Zinshauses in Erlangen?

Im Ertragswertverfahren: Jahresnettomiete × Vervielfältiger. In Erlangen liegt der marktübliche Faktor für ein vermietetes Mehrfamilienhaus im mittleren Zustand zwischen 24 und 30. Bei einem Haus mit 600 m² Wohnfläche und 11,73 €/m² Bestandsmiete ergibt das eine Jahresnettomiete von 84.456 € und einen Verkehrswert zwischen 2.026.944 € und 2.533.680 €. Die Spanne bildet Lage, Zustand und Restnutzungsdauer ab.

Welcher Vervielfältiger ist in Erlangen realistisch?

24 bis 30. Den oberen Wert erreichen Objekte in Innenstadt oder Sieglitzhof mit gepflegter Substanz und Mieten nahe dem Mietspiegel. Am unteren Ende stehen Häuser mit Sanierungsstau, hohem Leerstand oder Mieten deutlich unter Marktniveau. Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: 30 entspricht 3,3 %, 24 entspricht 4,2 %.

Kann ich mein Zinshaus in Erlangen kostenlos bewerten lassen?

Eine erste Einordnung bekommst du ohne Kosten und ohne Maklerkontakt: Jahresnettomiete mit dem lokalen Faktor multiplizieren. Die Zinshaus-App rechnet zusätzlich den Sachwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche plus Gebäudewert) und gibt eine Marktwert-Bandbreite aus beiden Verfahren aus. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – verbindlich gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank – ersetzt das nicht; dafür braucht es einen zertifizierten Sachverständigen.

Ertragswert oder Sachwert – was zählt in Erlangen?

Bei einem vermieteten Zinshaus ist der Ertragswert das führende Verfahren, weil der Käufer den Zahlungsstrom kauft, nicht die Bausubstanz. Der Sachwert dient als Plausibilitätskontrolle und wird dann relevant, wenn er den Ertragswert deutlich übersteigt – etwa bei stark untervermieteten Objekten in guten Lagen oder wenn Aufteilungs- oder Abrisspotenzial im Raum steht. Bei Erlangen mit Faktoren um 24–30 ist das vor allem in Innenstadt ein Thema.

Was mindert den Wert eines Zinshauses in Erlangen?

Mieten unter dem Mietspiegel (jeder Euro Differenz je m² schlägt mit dem Faktor multipliziert durch), Sanierungsstau bei Dach, Fassade und Heizung, eine kurze Restnutzungsdauer, Erbbaurecht statt Eigentum, laufende Mietstreitigkeiten und Leerstand. Bayerische GrESt mit 3,5 % statt 6,5 % NRW reduziert die Kaufnebenkosten um 3 Prozent­punkte – das gleicht den höheren Quadratmeter­preis teilweise aus. Siemens Med Campus und Uniklinik halten die Nachfrage in Sieglitzhof/Anger konstant.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Erlangen?

In Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an; mit Notar, Grundbuch und Maklercourtage summieren sich die Kaufnebenkosten auf 8,57 % des Kaufpreises. Für den Käufer sind sie Teil der Investitionssumme und drücken die Nettorendite – für den Verkäufer sind sie insofern relevant, als sie die Zahlungsbereitschaft der Käuferseite begrenzen.

• Zinshaus Erlangen →

  Markt, Renditen und Kaufneben­kosten in Erlangen.

• Zinshaus-Bewertung →

  Ertrags- und Sachwertverfahren im Detail erklärt.

• Grunderwerbsteuer Bayern →

  3,5 % – der größte Nebenkostenposten.

• Mietrendite berechnen →

  Der Kehrwert des Faktors – und was danach kommt.